[摘要] 去年8月至今年5月,有五个地方的楼市新政被叫停。本轮楼市调控已进入“关键时期”,近日扬州出台购房奖励政策和上海酝酿新政的消息再次引发舆论广泛讨论。据统计,从去年8月至今年5月10日,全国共有33个城市出台楼市新政,其中28个城市获得通过,5个被叫停。
去年8月至今年5月,有五个地方的楼市新政被叫停。本轮楼市调控已进入“关键时期”,近日扬州出台购房奖励政策和上海酝酿新政的消息再次引发舆论广泛讨论。据统计,从去年8月至今年5月10日,共有33个城市出台楼市新政,其中28个城市获得通过,5个被叫停。专家认为,本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消,所以大的调控格局不变；各地方政策预调微调是让市场保持一定的“温度”,即活跃度。
那些被叫停的楼市新政
时间:2011年10月
事件:3类人群取消限购的佛山新政
2011年10月11日,广东省佛山市下发了一则被外界解读为“放松限购”的通知。对比此前出台的限购政策,《通知》作出了4处调整:一是对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员,由市、区人社部门出具人才引进证明,购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；二是已办理房地产权证超过5年(含)的住房产权转移,不纳入限购范围；三是本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上,允许增购一套7500元/平方米以下的住房；四是本市户籍“村改居”家庭,在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时,其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房,不计入住房套数。这意味着符合一定条件的居民家庭,可以购置3套住房。
在公布“放宽限购”消息后不足12个,12日晚11时24分,佛山市住房和城乡建设管理局官网称,“为进一步征询社会各界意见,并综合评估政策影响”,决定暂缓执行上述政策。
时间:2011年11月
事件:“放松对购房者的资格审查”的成都新政
2011年11月11日,成都市房管局召集当地多家开发商座谈宣布,政府准备仅在房产证登记发放时核查购房人资格。而原来网上签约时对购房人的资格审核,转交由开发商和房产中介执行。后经证实,成都的该新政实行约一周后便停止执行。
时间:2012年2月
事件:免契税还能享受财政补贴的芜湖新政
买房不仅能免契税,而且还能享受财政补贴,甚至还送户口,这是安徽芜湖市2012年2月9日晚发布的救市政策。
2月9日晚,安徽芜湖市发布楼市新政《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》,该《意见》最引人瞩目的莫过于三条:一是对2012年购买二手房者提供财政补贴；二是对特定人才购买商品房提供财政补贴；三是外地人购房可迁入户口。
芜湖市政府网站12日晚发布通知称,《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
时间:2012年2月
事件:“居住证满三年可买二套房”的上海新政
“外地户籍居民持长期居住证满三年,可以享受本地户籍居民同等购房资质,即可以购买二套房”的新政2月28日被上海市房管局叫停。
此前上海市房管局官方曾确认,外地户籍家庭持长期居住证满三年,可享受上海本地户籍居民的同等购房资质,即可以在沪购买第二套房,被认为是在暗中放松限购令。据中国证券报报道,2月底上海市多家房地产交易中心均接到了上海市房管局通知,明确叫停了这项新政。
时间:2012年2月
事件:称放松限价令仅为试行的中山新政
2012年2月16日,广东中山住建局、国土局连夜发文称:限价标准提高,并非楼市松绑,只是为了能够给官方制定后续的楼市调控提供政策依据。
此前的1月22日,中山市悄悄上调了限价标准,从去年的5800/平方米提高到现在的6590元/平方米,上调11%。针对中山的此次表态,业内消息人士揣测,或系住建部叫停约谈所致。
争议扬州新政
5月7日,扬州市购房奖励政策一公布,就遭到了公众的普遍质疑,因买房补现金大有“救市”的嫌疑。但扬州市政府坚称新政决非为了“救市”,旨在推进成品住房开发建设,避免二次装修资源浪费。
世联地产华南区首席分析师曹取表示,扬州的政策只补贴成品房,这是符合国家产业政策导向的,但是该政策并没有区分购房对象是否为首次置业,这和国家支持刚需的政策并不十分吻合,有打“擦边球”嫌疑。
值得关注的是,扬州出台楼市新政的过程充满“戏剧性”。5月7日扬州公布新政后不久,相关通知很快从官网上消失,引发外界对其被叫停的猜测。8日相关通知重现,且扬州房管局有关负责人自信地回应称新政不会被叫停。的进展是,江苏省住建厅有关人士明确表示,从目前了解的情况看,将扬州“奖励买房”政策与限购挂钩有失偏颇；目前正做进一步了解,如研究评估后发现与房屋限购政策相悖将坚决叫停。
扬州楼市新政一波三折的出台过程反映出地方政府“欲调不敢调”的矛盾心理,当前仍命运未卜。曹取表示:“以后会有越来越多的地方政府对房地产政策进行微调,且地方政府会在中央允许的范围内充分利用可放松的空间。”
八招让地方新政“过关”
截至5月10日,共有33个地方政府进行楼市调控微调,28个通过,5个被叫停。也就是说,超八成地方新政获得通过或者被默许。从地方微调的内容划分,可以划分为:“免”:免或减征购房契税或退税。譬如马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州。“调”:调整首套房贷利率恢复基准利率,利率优惠9折、8.5折。譬如,北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等。“变”:改变普通住房价格标准。譬如天津、增城、中山、上海、南昌。“提”:提高公积金贷款额度。譬如合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等。“户”:重启购房入户政策。譬如从化市、长春市。“补”:补贴首次置业,譬如青岛、重庆、芜湖等。“放”:放松限购条件。譬如佛山、成都、上海。“绑”:土地松绑。譬如北京、广州、成都、昆明等。
合富置业首席分析师龙斌认为,本轮房地产调控的方向是促进房价合理回归,保证市场健康平稳持续发展,获得通过的楼市微调新政内容主要集中在支持刚需方面,是符合“保证房地产市场健康平稳持续发展”这个思路的。
预调微调让市场保持温度
本轮调控已进入关键阶段,面对各地此起彼伏的楼市政策微调,有不少业内人士担忧调控效果的成果会被逐渐侵蚀。
也有业内人士认为,楼市预调微调是对“保经济”的一种妥协。龙斌认为,本轮调控的核心政策限购和限贷并未取消,所以大的调控格局是不变的；各地之所以有预调微调的冲动,是因为遇到了现实的问题。“允许地方对房地产政策进行微调,是为了把房地产调控的负面效果降到,让市场的交投维持一定活跃度,因为目前的限购限贷等干预措施是对市场的‘冰冻疗法’,一下子把市场的温度从三四十摄氏度降到了零摄氏度,市场受不了,经济也受不了,所以需要预调微调让市场保持一定的‘温度’,即活跃度。”龙斌表示,房地产调控和国家经济宏观调控紧密相关,调控的目的还是为了行业和整体经济“软着陆”,恢复到平稳状态,如果一味打压房地产,将对整体经济不利,也不是调控的目的。
存款准备金率下调 不代表房地产调控将放松
从5月18日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。粗略计算,此次调整将释放银行体系流动性约4000亿元,此举引起了市场对于房地产调控放松的猜测。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为,此次下调存款准备金率,主要有两个因素:一是通胀率回落,通胀压力缓解,使央行在调整货币政策时有了更多腾挪的空间；二是近期经济增速减缓,为了防止经济出现大幅下滑,央行调整货币政策,以保持一个相对宽松的资金面。另外,政策的微调也与银行信贷增速的下降有一定关系。
中央财经大学金融学院副院长陈颖认为,央行对存款准备金率的微调,一定程度上体现了我国金融调控工具的相对单一。陈颖认为调整存款准备金率对于房地产市场是一个利好消息,但不会有决定性的影响。
郭田勇认为存款准备金率微调,使得资金面更加宽松,在理论上对于房地产市场是利好。但是在中央要求房地产调控不放松的前提下,信贷资金的投向会被严格限制,不一定能流入到房地产企业,因此未必会对房地产市场产生实质影响。
根据北京市住建委的数据，截至5月26日，新房、二手房的成交量均创年内新高。有分析人士据此判断，北京楼市升温已成定局。在这一情况下，坚持现有调控措施，特别是限购政策不动摇尤为重要。
作为此轮房地产调控的主要手段，并被认为是“微调底线”的限购政策，如放松将动摇尚不稳固的调控根基。因此需要强调：限购政策仍是现阶段稳定市场的必要手段。
限购政策不是一种市场调控手段,而是政府对房地产市场的行政干预。正是“行政干预”的身份，让其备受质疑。对此，相关部门负责人也曾多次表示，限购政策是不得已而采取的措施。不过，正是在限购、限价等行政措施的强制干预下，投资性需求才得到有效限制，坚挺的房价才出现松动，更多中低收入、居住困难家庭才有了“买得起”房的希望。
仅以北京为例，据北京中原地产市场研究部5月统计的数据显示，北京自执行限购政策以来的15个月，住宅成交233978套，同比下调幅度达到了46.3%；商品房住宅成交均价为每平方米20425元，相比限购前也有所下行。该研究部相关负责人明确表示，限购确实抑制了投资需求，减少了改善性需求入市。
更重要的一点，本轮房地产的深度调整在本质上是政策调控的产物，限购又是政策中的杀手锏，作用不容小觑。而从目前的实际调控效果来看，调整尚未到位，调控目标也还未实现。如在现有调控措施不变的情况下，仅放松限购政策，那么今后政府部门调控楼市的“利器”是什么？房价会不会出现令人担心的报复性反弹？房地产调控目标能否实现？这些都将是现实而又棘手的问题。
其实早在去年年末，中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》便已做过类似预测，限购会在今年三季度出现“放松”。那么“放松”之声为何会此起彼伏？从北京实施限购政策一年多来看，虽大多数消费者对限购政策仍持支持态度，但限购效果的发挥随房地产下行趋势的形成已经愈发有限。甚至有学者认为，当下的限购措施，已是强弩之末。特别是在限购政策实施后，房地产交易量虽然出现总体下滑，但对房价的抑制作用有限，市场仍认为，房价大幅下跌的可能性不大。
如以“调控效果发挥有限”作为放松甚至取消限购政策的理由，则显偏颇。限购的最主要作用是压制购房需求，对购房者的购房心理和行为产生影响。真正解决房地产市场存在的痼疾，需要包括房产税、保障房等组合拳的尽快“出拳”。限购等政策的推出，也恰恰是为这些需要准备周期较长的措施争取宝贵时间。
此外，考虑到在长达一年多的限购执行期内，已有太多的需求被压制，虽在房地产市场下行趋势下，部分需求转向其他领域，不过在房价仍未出现明显下降、其他投资渠道依然不畅的情况下，投资性需求也会存在很大的侥幸心理。因此，一旦放松限购政策，被压制的需求就有可能形成惊人的反扑力量，再次炒热房地产市场。
限购政策并非需要长期实施。自限购政策实施之日起，我们就清楚，这一措施不是长久之计。而它的放松和撤出需要一定的前提条件。人大常委会委员吴晓灵曾认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新也曾认为，在城镇个人住房信息系统建立后，将不再采取这种行政色彩浓厚的办法。从上述观点中，我们看到，当房产税等市场调控措施的实施，能够承担起调控责任，将是限购政策退出的时机。
曾有学者建议，住房限购政策应升级为中长期政策，至少在5年~10年内维持不变。对于限购政策这项行政强制性措施到底应实行多长时间，不应在时间上给予量化规定，更应看是否完成最初调控使命，而最关键的是，不能草草收尾。记者
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