[摘要] 截至目前，整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁，正在为09年4万亿刺激计划，10万亿信贷，以及08年后近3万亿的灾后重建费用，所带来的流动性买单。
截至目前，整个大陆经济犹如热锅上的蚂蚁，正在为09年4万亿刺激计划，10万亿信贷，以及08年后近3万亿的灾后重建费用，所带来的流动性买单。
在传统经济三驾马车中，外贸于08年全球金融危机之后一蹶不振，沿海制造加工企业举步维艰；内需两极分化，底层人群消费在CPI高企境地中乏力；唯独政府主导的“铁公基”以及打着灾后重建旗帜，疯狂旧城改造的投资活动愈演愈烈。物价翻番上涨，楠木、古玩、艺术品。以及作为传统经营场所的商铺也轮番上涨。
还是举例说明，某县级市，城市副中心临街底商，50平米，08年转让单价1.2万，总价60万。当时房东因为自己赚到了，因为该铺面是几千元收入囊中的，能在08年这样的年景以1.2万没平米卖出去，还是不错的价钱。但同样是这个铺面，2010年年中，二手房东转手以单价2.5，总价125万卖出。1年多的光景。该铺面市场价翻了一番！！房租也由原来的单位月租金30元，上涨到2010年年中的75元。
看上去就是一起普通的交易，但整个街上的老板认为，自己的铺面价格已经上涨了一倍，即使还是在自己手上，但，在心目中依然是资产翻了一番。
类似的一个县，新城区2楼商铺，新建2010年出售价格5000元每平米，当时散售了近2000平米。与此同时，多层洋房售价2800元每平米。时至今日，紧挨的另一项目，2楼商铺售价1.3万。而该小区的高层售价3700元每平米。
商铺翻番，住宅上涨50%左右。
不管是老城的核心地段，还是在新城商业副中心，不管住宅是否因为基数小而政府少，总之大多数县级市商铺，在09年以后至2012年，都是上涨了100%。个别县市还有翻了几番的情况。这个结论是在调研了几乎所有县级市，省内二三线城市之后的结论，断然不是看报表和报纸得来的，是用脚量的市场。
当然，一般来讲老城一铺难求，一般都不出售，但以时间轴为准，市场报价依然比09年翻了一番，很多老城核心边缘新修的购物中心，临街底商可以买到5-6万每平米。而核心地段的租金是单位300-700元每月。
那何来商业地产货币化之说？
还是举同样的例子，某一条街道上只要有一家铺面出售，紧邻的铺面老板就会以整个价格来对自己的商铺价格进行评估，进而推挤到自己的个人资产。好比，之前有2间铺面，共计80平米，是在03年以几千元的价格买入的，但旁边有人以3万每平米的价格售出，此老板马上就得出自己的商铺值240万的结论，并且为自己的个人资产加上这个数，本来要卖掉面包车再买个一汽捷达，但个人资产猛然在数目上增加，可能会买个“图冠”或者买个别克君威，甚至宝马奔驰……换句话说，这是一种畸形资产意识主导下的非理性消费。
上升到区域和国家，这个社会的价值没有大幅增加的情况下价格翻番，这就是典型的经济泡沫，而当前这种泡沫正是由于本文开头列举的政府一些列措施有关。
在各县级市省份，这种在09年之后发生的商铺租金翻番，价格基本翻番的市场现象，进一步促进了商业地产的泡沫化发展。市场消费者认为买住宅可能会受调控，但只要买商铺，很快就可以翻番；政府也把商业中心的打造作为最有利的拉动经济增长的手段，成为城市综合体的最直接推动者；开发商也在这种市场狂欢和政府打压住宅地产背景下，倾全力转型做商业地产。
不用太久，只需2-5年，商业地产的这轮泡沫就会击穿，依靠投资为主的这种脆弱的经济基本面。而企业法人和购买群体，也将会为此论疯狂付出血的代价。
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受国家对住宅房地产市场调控的影响，住房交易市场已趋于平缓，但有一批敏锐的投资客却将视线转向商业地产，掀起一股商铺炒作热。对此，记者进行了走访调查。
“具体位置不一定给你明确，但是你每个月可以拿到若干个平方米的商铺租金，投资率远远高于银行利率。”这恐怕是当下一些产权式商铺售楼小姐最常见的说辞。投资者将虚拟的商铺买下来，然后又转租给开发商经营，投资者稳拿房租，这样的说法理论上成立，但开发商是否靠得住？能不能按他承诺的价格租出去？
记者通过长期调查发现，随着此次调控不断深入，在激烈的商业地产竞争中，10年前被禁止的“售后、返本销售”等非法集资的方式又有抬头的迹象。
租金“诱惑”
在记者调查采访过程中，遇到过形形色色“售后、返本销售”的广告，报纸、路牌、短信，几乎都能看到类似的字句，如“20年、年9%年”、“年8%”……更有项目仔细地列出了公式：“年支出、年回报”、“期满回购，买卖自由”，诸如此类的广告语，一时间，“售后、返本销售”模式大有卷土重来的架势。甚至有的广告上还写着“银行和保险公司的担保”。
但是据记者调查，此类广告中所提到的银行和保险公司担保，几乎全部是“幌子”。在被调查的几家商铺中，当记者问到“担保”的具体事宜时，商铺销售人员均以各种不同理由回避相关问题。
项目“硬伤”
记者在上海、西安、石家庄等城市采访发现，凡是打出“售后、返本销售”广告来招揽业主的项目，均存在较大的“硬伤”。
这些项目在开发、销售、经营、管理等环节存在许多法律上的漏洞，如开发商有没有履行正规合法的招拍挂手续，有没有经过合法的土地登记手续以及所取得的地块是否可用于商业开发。
另据法律规定，开发商只有在领取预售许可证后方可对外予以销售，但在实际销售中，许多开发商无法领取或不具备领取条件就急于向社会公众招商，将面临预售合同无效的法律后果。而且在宣传的过程中，总是夸大其词，甚至虚假宣传。
“在售后的销售模式中，绝大多数项目销售的都是期房，通过‘售后、返本销售’提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。”广东深天成律师事务所许金周律师告诉记者。
融资困境
“售后、返本销售”的销售模式，都是开发商资金链紧张迫不得已采取的办法。从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场融资困难的问题。
据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍，所谓的“售后、返本销售”实际上是一种噱头，是开发商玩的财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。
记者发现，即使是那些顺利交房的商业地产项目，后来的情况也不容乐观。很多铺面租期到期后，承租者就一关了之，上海嘉定地区及江苏盐城就曾出现过商铺长期关门的情况。
向小业主散售商铺的行为历来颇具争议。包括万通地产（600246）在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。
一位不愿具名的商业地产开发商向记者透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。
在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为出路。同时，中小投资者会因为投资商业地产而将冒更多的风险。
目前，国内开始有一些产权商铺开发商，在看到了“一售了之”带来的惨痛后果后，在经营模式上开始摸索创新，建立专业运营团队进行管理。
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