[摘要] 【导读】一季度房企销售业绩喜忧参半，北京武汉等地上千家房企从楼市消失，但十大标杆企业销售额突破千亿。4月20日18点，经济之声聚焦：倒闭风险加大会不会促使房企里的外行逐渐退出房地产行业、回归主业？中小型房企会否仍然是接下来房地产行业洗牌的主要对象？
【导读】一季度房企销售业绩喜忧参半，北京武汉等地上千家房企从楼市消失，但十大标杆企业销售额突破千亿。4月20日18点，经济之声聚焦：倒闭风险加大会不会促使房企里的外行逐渐退出房地产行业、回归主业？中小型房企会否仍然是接下来房地产行业洗牌的主要对象？去库存化压力下房企以价换量，这是不是刚需人群出手的好时机？
一季度房企销售业绩喜忧参半，北京武汉等地上千家房企从楼市消失，但十大标杆企业销售额突破千亿。4月20日18点，经济之声聚焦：倒闭风险加大会不会促使房企里的外行逐渐退出房地产行业、回归主业？中小型房企会否仍然是接下来房地产行业洗牌的主要对象？去库存化压力下房企以价换量，这是不是刚需人群出手的好时机？轮番调控之下，楼市开局迎来“极寒”，多家房企在一季度前两个月的销售被冰封，不过，3月份的楼市小阳春终于让市场缓过神来，各家房企极尽所能、以价换量，终于有了较为满意的进账。除了中海在3月销售业绩环比有所下滑外，其他标杆房企都实现了较大幅度增长。包括万科、中海、保利、恒大、龙湖在内的十大标杆房企，在一季度的销售总额依然突破千亿元，达到1181亿元。
但是，中原集团研究中心对十家标杆房企的调查显示，现阶段标杆房企价格调整幅度在一到四成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在10%以内，另有32%的项目价格调整幅度在20%-30%之间。可以说，降价已经成为市场普遍现象。在销售面积排在前十的项目中，有超过一半的项目价格较前期都出现不同程度下滑。
不过，和降价相比，破产才是房企真正的噩梦。有媒体报道，杭州又有一家房地产公司昨天倒下了。而有数据统计显示，光是北京、武汉、四川三个省市，去年已经有上千家房企从楼市“消失”。随着调控效应的不断显现，会不会有更多的房地产企业破产，值得关注。
《央广财经评论》，经济之声特约评论员、上海某房地产研究院副院长就此作出评论。
杭州锦绣天地房地产开发有限公司昨天破产了。从公开资料来看，锦绣天地2001年6月拿了28亩的一个地块，地处西湖边上，，正常开发的话，怎么都不至于亏。可惜的是，这些地块不断被倒买倒卖，四易其主，价格从最初的5.1亿元升到了7亿多元。在业内人看来，这个项目失败的最主要原因是一个个开发主体几乎都是外行。您同意这样的说法吗？
副院长：基本上是这样的，因为只有外行才会不断的去炒一个地块。一个成熟的开发商，内行的开发商，他一般会从市场上去拿一手地，或者说是在其他企业紧张的时候会收购项目，不会围绕一个项目反复去炒作，这是一种外行的做法。
这些房地产行业目前存在的风险会不会促使这些以前进入房地产市场的外行逐渐被洗出来呢？
副院长：大部分都会被洗出来，也有个别洗不出来了，因为他们将从中死掉。最近包括杭州几个企业破产，就是因为介入房地产行业之后损失太大，拖累了整个母公司的盈利包括运营情况，所以这种企业可能真的就破产倒闭，大部分企业都会因为房地产市场不断调整，行业趋向理性，寻求在其他行业寻找投资机会。
我最近听北京中元市场总监的张大伟说，最有一些房企业绩报警，这些房企主要以中小型的开发商为主，这是不是意味着中小型房地产企业是接下来房地产行业洗牌的主要的对象呢？
副院长：确实是这样，大鱼吃小鱼是每一次市场调整、行业洗牌的必然，所以一方面大型企业的销售业绩是一直增长的，像万科、恒大这样企业销售业绩相当不错，今年一季度也不错，市场占有率在进一步提升。而另一方面中小企业因为资金比较紧张，融资也比较艰难，项目卖得不是很好的话就立马会使整个企业陷入困境，尤其是他们的开发水平比较差，一块好地可能让他们的产品建的不好或者产品机构有问题，定价比不高，这样即便同样一块地同样的产品同样的价位，他们就卖不过其他大型开发商的项目。
对于本轮房地产调控完成以后，中国地产行业的结构演变，您有什么样的预测？怎么样的结构对于中国房地产行业来说才算是合理的呢？
副院长：可以分为三个方面，个方面在住宅市场里面，大型企业的市场占有率会进一步提高，比如万科现在市场占有率2%多，前四大开发商占有率才10%几，我们的大型企业市场占有率远远低于国外成熟市场经济国家的，所以大企业的市场占有率进一步提高，小企业的市场占有率进一步降低。第二个趋势是部分企业可能更多的会向商业地产布局，商业地产的比重会慢慢提升，住宅的比重会慢慢下降。第三个是在住宅领域也在分化，商品住宅可能在未来几年趋于下滑，保障房或者说跟保障房有关的一些棚改房的开发比重将会进一步增长。
马上就要进入5月份了，杨院长您觉得在我们周围有刚需需求的朋友对现在是不是出手的好时机呢？
副院长：依然是好时机，目前中央调控说是不动摇，但不动摇主要是打击投资投机需求不动摇，限购现在不废除，但是对于刚需现在是保护的。我们说次置业贷款的利率不断下滑，现在可以打8.5折了，刚需这块是政策保护，市场慢慢趋于稳定，所以有的项目增加幅度比较大或者是在远郊，或者是一些高端的豪宅项目，如果说是刚需是自主，那么说如果说是开发商有一些让利，幅度比较可观，或者自己认为性价比比较好，就可以买。
近6成河北银行家：2季度房价降 楼市贷款审批最难
上市房企正走出最严峻的阶段
中国证券报：从目前的情况来看，房地产行业处于以量补价的格局，未来二季度与三季度房价继续下行的空间是否仍然存在？房地产公司普遍面临高负债困境，未来一段时间内对房地产企业而言是否到了最严峻的阶段？
目前房地产行业开发商普遍资金偏紧张，而资金紧张且压力时期尚未真正过去，信托的到期兑付、银行贷款的到期等均将持续绷紧行业资金链。但上市公司由于融资渠道相对通畅，整体仍较安全，部分2012年二、三季度信托到期还本压力较大的上市公司2、3月已通过借新还旧、大幅降价销售回笼、信托转股权等方式提前处理。
苏雪晶：未来二季度房价仍处于继续下行的通道，但进入到三季度预计部分区域的价格可能处于止跌回升的状态。企业负债情况随着银行普通住宅信贷便利程度提升和销售转好，可能逐步走出最严峻的阶段了。
中国证券报：从政策来看，保刚需、抑投资的政策意图十分明显，这种政策导向在未来会否出现松动，或出现类似今年2、3月份地方地产调控政策明紧实松的情况？从中长期来看，“保刚需、抑投资”的政策取向对地产行业板块而言意味着什么？
李品科：对于政策做合理修正的路线，我们在2011年11月发布的2012年度策略报告《房地产：平衡再生》中对政策面的局部修正路径判断如下：即宏观货币信贷实际宽松-地方政府行业政策的合理修正-中央行业政策的合理修正。目前来看，宏观货币信贷实际宽松已得到兑现，并将继续进行，目前在二三线城市首套房贷款利率仍普遍为基准利率，我们认为未来逐步趋向于85折利率的趋势是明确的。而随着房价的调整、地方资金压力的增大、房地产投资持续下滑对于经济的下拽作用增大，我们判断政策也会进一步做合理的修正，类似针对于合理的改善性等需求也存在一定的修正空间。而政策的修正也将持续带来行业股票板块估值的修复。
苏雪晶：我们没有看到今年2、3月地方调控政策明紧暗松，实际上地方调控政策是比较灵活的，可能反映在执行层面会随着房价深幅调整而改变；保刚需的现象会得到加强，会在信贷支持以及相关政策上予以配合。抑制投资的方向主要还是对整体地产股的估值有一定的影响。
右侧交易时期已至
品种选择存分歧
中国证券报：3月份新增信贷超预期或意味着货币政策放松力度正在增强，这能否对房地产板块股票产生提振作用？未来对房地产上市企业的再融资能否放开？
李品科：我们认为宏观货币信贷实际宽松已得到一定程度兑现，并将继续进行。我们在去年11月底降准时就明确判断“首套住宅按揭贷款严于政策规定的利率和首付有望因属于政府支持范畴，新增贷款额度增加、安全和性高而下浮”。目前首套房额度得到保证，首套房的贷款利率从2011年四季度普遍的基准利率上浮1.1倍及以上，在年初回落至基准利率，目前部分区域已经可以获得85折的优惠利率，这将有效提升合理需求中的刚性需求购房者的购买力，从而托底基本面，也会对房地产股票的估值起到抬升作用。
房地产上市企业的现金再融资，目前看尚未有松动的迹象。我们判断，未来随着房地产投资增速、新开工等的持续下滑，行业的供应将从目前的高位持续下降，而给予优质高周转龙头公司现金再融资的机会，也将使得整个行业投资、供应趋于正常化，现金再融资在未来存在一定的可能。
苏雪晶：货币政策转向有助于房地产股票明显提升，我们认为对普通住宅为主的上市房企持续限制再融资也不是一个非常好的策略，应对普通住宅的资金支持力度加强，增加未来的供应，保持调整政策稳定性和延续性。
中国证券报：当前对地产股而言是否步入右侧交易区间，即政策已经见底，而地产股的低估值已充分反映了地产行业基本面最糟糕的预期？在一线地产股与二三线地产股中，未来谁的机会会更大些？
李品科：我们认为行业政策面也已经在2011年10月转向，我们在去年下半年就开始坚定推荐地产股，在年度策略报告中明确表示2012年优质地产股拥有50%以上的，目前地产股已步入右侧交易区间。基本面的持续调整将真正释放政策压力，预判随着房价、投资数据的持续下降，中央及地方政策趋松的态势将更为明确，并逐步托底基本面，为地产行业股价、估值的上行奠定基础。我们维持行业增持评级，2012年建议将二线公司作为核心配置，加配部分一线及优质三线公司。
苏雪晶：目前地产股已经进入到右侧交易区域，销售趋势回暖态势已经明了，前一阶段低估值的表现也反映了政策最悲观的预期，但建议对政策的预期始终保持清醒。未来一年内不应过分预期政策放松对股票的影响，应逐步回归到基本面的研究上来。未来一线地产股分享行业集中度的提升，会对中长期估值产生明显影响，基本面推动的公司发展机会更加明显；而二线地产公司还是要以精选个股为主。（曹阳）
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