[摘要] 3月上海二手楼市的成交数据，看上去颇为耀眼。
“议价空间缩小压制4月上海二手楼市，5月观望气氛会更浓”
“提价行为已对上海二手房的交易基础产生负面作用，3月中旬至今的几周，上海二手房在3月中旬的交易水平高点上，持续保持5%左右的回落幅度。”
21世纪不动产发布的统计数据显示，3月上海二手住宅共成交1.56万套、123.1万平方米，创下2011年2月以来近14个月的新高。此前的2月，上海二手住宅只成交了0.95万套、71.4万平方米；去年3月的成交量为1.2万套、94.5万平方米。
“虽然目前上海一、二手房成交量呈逐月回暖，小阳春行情基本确立，但这属于多重因素叠加刺激后的恢复性增长，后市如何演绎仍存疑。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔说，结合历史数据来看，目前的成交量表现谈不上“突出”。
改善型需求加速入市
外围区域依然是沪上二手房的成交主力。
21世纪不动产统计显示，今年3月，浦东、闵行、宝山三区合计成交二手房源0.77万套，占全市的47.2%。
值得一提的是，改善型需求的入市步伐有所加快。
据21世纪不动产统计，受刚需追捧的90平方米以下二手房房源，3月成交套数占比为69.7%，较2月减少了4.8个百分点；而90-140平方米及140平方米以上的中、大户型二手房成交占比则分别较2月提升4.53个百分点、0.27百分点。
汉宇地产的统计数据也有类似表现。汉宇地产联洋分行高级经理李雷介绍，位于浦东联洋板块的“仁恒河滨城”3月份成交达到了23套，而该楼盘1-2月份的成交合计只有10套。
汉宇地产市场研究部经理付伟认为，3月上海市中心多个楼盘买卖交易量成倍放大，一方面是因为此前改善型积压的需求量过大；另一方面也是受2月以来楼市回暖和政策“微调”的激励。
二手房议价空间缩小
伴随着中等价位楼盘成交占比增加的，是3月沪上二手房成交均价的抬升。
据21世纪不动产统计，3月上海二手住宅成交均价为1.65万元/平方米，环比（较2月）提升9.7%，同比（较去年3月）提升3.8%。
另据数据，3月上海二手住宅成交总金额202.99亿元，住宅套均面积78.73平方米，套均总价129.79万元。
21世纪不动产对上海40个标杆楼盘持续价格监测显示，3月末二手房价上涨的标杆楼盘数有所扩大，不过涨幅均在5%以下。
黄河滔指出，虽然涨价楼盘个数扩大，但就房价的持续监测来看，目前多数涨价房源价格仍处去年三季度以来的低位。长期而言，上述涨价房源仍处于“明涨实跌”势态。
德佑地产研究主任陆骑麟则认为，市中心二手房业主缩小议价空间，主要是出于对楼盘地段价值的自信和对市场的长期看好，只要市场稍有回暖迹象，即会令其降价意愿大减。
这一迹象近期表现越发明显。
汉宇地产董事总经理施宏叡介绍，4月至今，上海二手房房东的平均议价空间已由3月的10%～12%下降至5%～8%，受此影响，4月以来沪上的二手房成交量也较3月下降了20%。
“5月后市场将趋平淡”
事实上，在不少中介看来，3月二手楼市的复苏势头尚不稳固。
黄河滔介绍，3月上海1.56万套的二手房交易水平，在往年属于正常交投水平，且后期有回落之虞。其次，今年一季度，上海的二手房成交量仍为近5年新低，全市共有3.06万套二手房达成交易，较去年同期的4.21万套回落了27.3%。
陆骑麟也说，3月上海二手房的成交水平，与2009年2.5万套的月平均成交还有明显差距。
未来的二手楼市隐忧不少。
在黄河滔看来，春节后大量优质二手房源的去化及部分房东心态的反转，正逐步构成未来二手房成交量不确定性因素之一。自2月下旬迎来成交小高峰后，已有部分房东产生误判，局部地区二手房议价空间缩小甚至涨价。
“目前这些提价行为已对上海二手房的交易基础产生负面作用，3月中旬至今的几周，上海二手房在3月中旬的交易水平高点上，持续保持5%左右的回落幅度。”黄河滔说。
德佑地产副总经理罗亚东介绍，最近一周以来，二手房市场出现了放缓的迹象，“主要是刚需购买力经过了2、3月的释放，有些后劲不足；改善型需求仍受限购、限贷影响；加上一些房东缩小了议价空间……”
合富置业副总经理沈彦的判断是，3月的成交回暖只是昙花一现，4月将不如3月，5月以后将渐趋平淡，“5月的房展会将是一手楼盘集中降价的一个展示，二手房市场的观望气氛会更浓。”
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