[摘要] 住宅限购，商业得宠。2011年，主要城市商业地产租金售价齐升，各路资金纷纷涌入。据统计，继去年全国商业地产完成投资额约1万亿元后，2012年新资金仍在源源不断地注入商业地产领域。业内人士指出，商业地产远没有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆积。
住宅限购，商业得宠。2011年，主要城市商业地产租金售价齐升，各路资金纷纷涌入。据统计，继去年商业地产完成投资额约1万亿元后，2012年新资金仍在源源不断地注入商业地产领域。业内人士指出，商业地产远没有外界想像的那么好，泡沫正在悄然堆积。而一些企业也已开始谨慎前行，通过适度扩张及运营模式多元化等方式实现业绩的平稳增长。
潜在风险聚集
据中国商业地产联盟近期发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。
根据监测数据，北上广深四个一线城市和成都、天津等重点城市，去年的商用物业售价和租金均呈上涨趋势。其中北京商业地产成交150.12万平方米，成交总额390亿元，同比增长34%；成交均价25871元/平方米，同比上涨7.5%。同时，写字楼空置率持续走低。
受租售价格上涨的刺激，2012年不仅商业项目在建速度加快，供应增加，而且还有大批新的增量资金在伺机进入这一领域。业内专家表示，去年以来，有意愿投资商业项目的机构和个人显著增加，背后的资金不可估量，其中不少是因为住宅限购而转向商业。
然而，商业地产并非外界所预期的那么好。据房天下统计，2012年上海将有22个商铺项目入市；高纬环球发布的报告称，2012年北京预计有17个零售地产项目入市，体量达94万平方米，其中购物中心面积达78万平方米，庞大的供应量势必会拨动供需的天平。
“受调控影响，住宅用地以底价成交的现象越来越普遍，而商业用地则量价齐升。”阳光新业集团副总裁吴尧表示，2011年住宅用地比例下降，商业性用地增加，这种土地供应结构的变化，在主要城市有较强代表性。而这些商业性用地将于2012-2013年供应市场。
由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产面临过剩的风险。吴尧表示，除供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。
部分房企谨慎扩张
“从趋势上看商业地产市场整体依然会继续向上，尤其是一些大企业，还会对商业地产追加投资。但对未来市场潜在风险，不少企业已经开始未雨绸缪，今后的扩张将趋于谨慎。”吴尧表示。
“今年公司重点有北京东三环新业中心·水晶宫、天津友谊路新业广场、天津滨海新区MSD3个新项目。”吴尧表示，出于对未来市场的考虑，公司决定依照原计划稳步扩张。目前公司资金充裕，并不排除年内会并购1-2个商业项目的可能。据了解，在未来2-3年内，阳光新业集团计划新开7-9个商业项目。
除此以外，“我们还在大力拓展商业管理输出业务，走轻资产路线。”据吴尧介绍，考虑到未来2年内将会有大量的商业项目入市，而市场专业人才十分缺乏，公司决定，依托自身成熟的商业管理团队，大力拓展商业管理输出，通过受托管理的方式，进行扩张。据了解，目前阳光新业集团已经有多个与国内外知名发展商合作的商业管理输出项目。
商业地产“做不好会死得更快”
随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房产企业开始分化，小型企业逐步退出，大型品牌企业则着眼于商业等复合型地产。房企从住宅项目转向商业地产能否顺利“越冬”？
陈淮表示，现在中国城市化率为51.27％，中国城市化还将有近20年的时间，中国房地产也还有20年的辉煌期。“20年的辉煌期不等于房价还将涨20年，回归常态也不等于房价将直线下降。根据地域、时期和产品结构不同有涨有跌才是常态。”他说。
众多开发商齐聚商业地产，有人甚至将调控政策时期的商业地产喻为“黄金时代”。排名前20名的开发商都选择加大对商业地产的投资比重。全球酒店业集团之一的洲际集团计划在5年内，将其设立于中国的酒店由170家增加至300家。这些项目的合作方包括了本土知名房地产发展商保利、万达和世茂。
业内人士分析认为，商业地产不像住宅项目那样拿到地、盖好房子就赚钱，回笼资金慢，风险大，而且要懂得后续经营，住宅开发商应该谨慎进入。金科地产集团股份有限公司副总裁李占洪坦言：“不然会死得更快。”
从事商用房地产综合服务的易城中国副总裁尹宝军说，商业地产项目至少要培育3年至5年，风险压力很大。例如，2008年金融危机，许多城市商业综合体项目都停工了，随后写字楼的租金达到点，但现在市场上的租金又翻了三倍，开发商进入之前要掌握一定的资源。
海上嘉年华（青岛）职业有限公司执行总裁黄冠青认为，商业地产是满足一定区域内的消费需求，但它所能覆盖的区域有一定的范围。能结合区域特点，良性优化组合住宅和商业地产项目。业内专家认为在二、三线城市的远郊区建设住宅和商业综合体项目有利于促使房价下跌。
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