[摘要] 开发商集中推盘的高潮正在到来，记者从亚豪机构、链家地产、中原地产等机构了解到，4月北京共有22个项目计划开盘，相当于今年前两个半月的开盘项目量总和。
开发商集中推盘的高潮正在到来，记者从亚豪机构、链家地产、中原地产等机构了解到，4月北京共有22个项目计划开盘，相当于今年前两个半月的开盘项目量总和。
郊区依然占据主力
亚豪机构统计数据显示，4月北京共有22个项目计划开盘，相当于2012年以来截至目前，两个半月的开盘项目量总和。4月计划开盘的项目包括联港·幸福湾、首开·国风美仑等7个首次入市的纯新盘，还有凯德·锦绣、冠城大通澜石、领海朗文世家等15个老项目后期。目前，只有8个项目公布了开盘拟售价，这8个项目多为中高端项目，拟售均价为22013元/平米。
中原地产数据显示，在20余个项目中，郊区依然占据多数，其中昌平、房山、大兴、顺义项目供应比较多，这几个区县的高库存量成为价格调整可能深度的地方。在限购调控政策不松动的大环境下，限贷抑制了大部分需求，区域内的库存量及潜在供应量决定了区域内房价下调的深度。而城区目前来看，因为供应量的稀缺，使得价格大幅调整的可能性非常小。
高端盘扎堆入市
亚豪机构统计数据显示，4月北京22个计划开盘项目中高端项目明显增多，其中单价超过4万元的公寓豪宅项目有凯德·锦绣、冠城大通澜石、金茂府，单价3万-4万元的高端住宅有橡树湾、会城国际、正源广场、龙湖长楹天街，另外位于大兴黄村地区的首邑溪谷也计划推出低密度的叠拼别墅产品，单套总价600万-800万元。
亚豪机构副总经理高姗分析认为，虽然高端产品在销售周期的预订上会比普通住宅要长，但是大部分房企是依靠普通住宅的走量快销、回笼资金来支撑高端住宅的“慢销”。而在目前的市场形势下，整体市场成交均不甚乐观，中短期来看也未有转好迹象，多数房企没有足够的资金来支撑豪宅的“超慢销”，因此从4月份开始，高端项目也开始进入集中入市期。
链家地产市场研究部冯联联认为，从4月份开始，商品住宅市场逐渐转入传统供销旺季，按照以往规律来看，二季度开始供应量会出现明显增长。去年4月供应的环比涨幅达到111%，超过前3个月供应之和。从今年4月预计入市的项目数量看，供应量有可能超过去年同期，达到6000套左右。
中原地产研究中心日前公布的监测数据显示，今年前2个月，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、南京、杭州、苏州、武汉、长春、长沙等13个重点城市土地成交面积同比下降24%，处于近五年中的同期低位。不过，一直高启的土地出让流标率开始在2月份大幅下降。
土地流标现象有所改变
这一变化的主要原因是开发商购地意愿极度低迷。“未来只有高周转、少拿地、多卖房的企业可能在下半年胜出。”万科集团总裁郁亮在此前的万科2011年业绩说明会上表示。
“我们现在除非政府私下要求必须入市拿地，否则能不拿就不拿地。因为从银行贷款实在很困难，拿了地压住太多资金，又没有钱开工。”华东一家大型国有房地产企业负责人告诉记者。
开发商谨慎拿地的一个结果是土地流标率攀高。从去年4季度开始，13个重点城市住宅用地平均流标率持续攀升，其中上海、广州、成都、长春、杭州甚至达到2008年以来的历史位。受此影响，2011年13个重点城市居住用地成交量同比下降约32%。为了解决日益严重的土地流标问题，国土部在2月份要求，流标、流拍情况需通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。
不过，这一迹象在今年2月份已经有所改变。中原地产检测数据称，居住用地流标率在2月突然降至8%。其主要原因是地方政府大幅调低了土地出让底价，同时也减少了土地出让量。
地价总体呈现下行趋势
据了解，2011年调控以来，13个重点城市的平均地价总体呈现下行趋势，全年平均地价同比下降11%，其中北京、上海、广州、南京、杭州5个城市同比降幅均超过两成。不过，2011年地价下降的主要原因是郊区低价土地成交比重扩大。从2012年开始，土地实质性降价的现象开始显著增加，2月份成交土地中有69%出现实质性降价。而1月份这一比例仅为37%。
中原集团研究中心认为，近期较多土地出现价格松动，显示出当前市场环境下，尽管土地供应下降，但需求的下滑更明显。因此，唯有地价进一步下调，方能有效吸引开发商，促进土地成交。
另外，地方政府近期也在推动土地市场上屡有新的尝试。今年2月，合肥市率先出台土地新政，宣布在2012年底之前，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展成商业、服务业服项目，不用再像以往一样须先退地再招拍挂拿地。
国务院批转发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》
国土部近期表态要试点清理“小产权房”，并表示“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。国土资源部部长徐绍史也在今年的“两会”上表示，今年国土资源部将一手抓调研，一手抓执法，为大规模清理“小产权房”做准备。
一石激起千层浪，上述事件由于涉及敏感的小产权房问题，引起各界高度关注。
观察人士认为，“按照合同诈骗罪追究小产权房开发商刑责，说明国家在加大力度治理小产权房。
对于小产权房究竟是否应当清理，各方热议持续。有人说小产权房越早处理越好，有人说小产权房应该予以确认。根据某网站截止到3月20日的调查数据显示，有69.1%的人认为小产权房应予转正；26.2%的人认为不应该转正；4.7%的人认为无所谓。有84.8%的民众表示购买小产权房是由于价格便宜。
小产权房的由来
小产权房并非法律概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。一般所谓的小产权房，也称“乡产权房”，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。
小产权房在各地以旧城改造、城中村改造、新农村建设等名义存在已久。在北京，小产权房从20世纪90年代中期就开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院。
一些所谓的公职或特权人物，专挑地处风景区的乡村买地盖别墅或楼房，钻当时农村宅基地管理混乱，法规不健全，一人说了算的空子。购得一处民居，无需办理房产证，不用办理土地证，也不必过户，房产尽归囊中。由此导致土地流失严重，农民集体利益受损。
小产权房的现状
据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。在巨大的经济利益推动下，小产权房屡禁不止，蓬勃发展。深圳是小产权房问题最突出的城市之一，小产权房占全市住房总套数的56%，约一半深圳人居住其中。“深圳的小产权房数量在同类城市中，总规模是名列前茅的。”深圳住房研究会会长陈蔼贫表示，对于国家相关部门的表态，他认为首先要还原小产权房正确的历史面貌。在深圳外来人口中，超过50%都是居住在城中村，人数约超600万。小产权房对深圳的发展起到了历史性作用，也为城市的兴盛挑了一定的担子。“但我们必须意识到，在小产权房中，有超过95%都是没有办理工程验收，达不到消防验收标准，存在严重的安全隐患。”陈蔼贫认为，小产权房毕竟是不合法的，深圳政府也一直在尝试解决这个历史遗留问题。
北京通州的张家湾镇，也是小产权房最集中的地区之一。围绕地铁八通线尽头土桥站，有十余个小产权项目，包括环湖小镇、太玉园、祥和乐园、月亮湾晓镇、欣桥家园等。在张家湾镇，占地面积约有400个足球场大小的太玉园，堪称北京市乃至中国的小产权房小区，有8000多户、两万余人生活在这里，形成了由欧式洋房、中式板楼以及35栋别墅组合而成的庞大社区。
目前，小产权房的交易由于不受限购令的约束，交易异常红火。比如北京地区的小产权房价格最近就在逆势上涨。而在北京的怀柔、顺义等周边地区也有小产权房在出售。
小产权房命运未卜
面对小产权房的命运将何去何从，业界和社会反响强烈。政协委员、山东财经大学教授郭松海认为，小产权房有那么大的量，“数字估计达60亿平米”，它的形成也有城市房价高逼出的原因，各方利益都需要兼顾。而小产权房在形成中政府也有监管不力的责任。对于小产权房的未来走势，郭松海建议，没卖出去的，政府验收合格后可以收购作为保障房来源，弥补保障房供应的不足。已经住人的，可以让居民补缴出让金、税费等，地方也可以有。
工商联理事朱大鸣表示，政府对小产权房为什么一直不转正的政策，最主要原因是小产权房实质上暴露了中国的高房价。
万科集团总裁郁亮表示，有好几百万人都住在小产权房里，别说拆掉这些房子需要很多年，拆掉再改建成楼盘也是一种浪费。小产权为解决每个城市低收入群体的居住问题，做了很多贡献。所以解决小产权房不能单纯靠堵，把小产权房改造成租赁公寓是个疏导的方案，比堵的方案要好很多。
对于褒贬不一的小产权房，地产专家任志强也表示，小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径，在一定程度上解决了城镇中低收入阶层的居住需求。尽管小产权房不符合《土地管理法》等相关法律法规，但从现实情况看确实解决了一部分城市中低收入群体的住房困难问题。因此必须正视小产权房的客观存在，它已成为城市房地产市场的一个组成部分，对于保障和改善一部分中低收入城市居民最基本的民生需求，在一定程度上还是发挥了积极作用。
中国建设管理与房地产法研究中心执行主任王才亮也表示，对于小产权房的处理需要区分情况，既不能一拆了之，也不能放纵违法。已建成的小产权房作为保障房出租的方案，只适用于没有违反城乡规划，且建造者非以牟利为主要动机的部分；严重违反规划且无法补救的，只能无偿拆除，并对建造者予以行政处罚；如果小产权房可以改正并消除对城乡规划影响的，则视情况分别予以没收或罚款等行政处罚。实习生李思潼
国务院批转发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》
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