[摘要] 继1月份全国70个大中城市新建商品住宅价格环比全部下降或持平后，2月份有4个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，但涨幅都没有超过0.1％。
市场"微回暖"二月份四城市房价环比上涨
继1月份70个大中城市新建商品住宅价格环比全部下降或持平后，2月份有4个城市的新建商品住宅价格环比出现上涨，但涨幅都没有超过0.1％。
国家统计局18日发布报告，今年2月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有45个，持平的城市有21个，环比价格上涨的4个城市涨幅均未超过0.1％。从同比情况看，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有27个，比上月增加了12个；同比涨幅比上月回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7％。其中，北京环比下降0.2%，同比下降0.5%。
新闻分析
楼市显露回暖迹象复苏不改降价大势
国家统计局18日发布的数据显示，2月70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1％。与1月70个大中城市房价环比全线停涨不同，2月出现的4城市房价环比上涨还是微露出楼市回暖的迹象。业内人士分析认为，多重原因导致的2月份市场复苏的境况并没有改变市场“以价换量”的大趋势，在中央调控决心不变的前提下，楼市仍处于回调状态。
■价格下降城市４５个
持平城市２１个
统计局的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1％。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7％。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，与此前预期不同的是，2月房价下跌城市不仅没有增加，反而有4个城市出现价格上涨。从环比跌幅来看，近三个月的数据分别为0.27％、0.15％、0.1％，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。
1－2月，商品房成交均价同比下降8.1％，较2011年的6.9％的全年涨幅大幅下降14.9个百分点；其中，住宅成交均价同比下降10.4％，较去年全年下降16.4个百分点。杨红旭认为，商品住宅成交均价跌幅较大，说明针对住宅市场的严厉调控政策取得了明显效果，但回暖趋势也应引起重视。■多重因素作用
2月楼市微回暖
记者采访了解到，这一轮楼市“回暖”与楼盘新一轮降价直接相关。首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。
今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。
南京网尚房地产统计，2月以来南京的房价指数已经回到了2010年上半年的水平，打折楼盘已占总数的七成。亚豪机构的监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目正在进行着不同程度的打折促销，其中比价格高峰期回落幅度超过20％。
一些大力度促销方式也在加速销售。南京近期有多家楼盘推出几年前曾经出现的“一成首付”。即购房者原本要支付三成首付，现在只需支付一成，剩余两成先由开发商垫付，购房者要在约定的时间内无息还清。
上市公司“365网”董事长胡光辉表示，高库存迫使开发商加大打折力度，价格一旦接近购房者的预期，积蓄已久的需求就会“一触即发”。
其次是存款准备金率下调，银行信贷政策保障首套房贷，以及差别化利率执行加快了交易速度。市场人士认为，2月房价出现反弹与一些地方政府鼓励自住性购房需求有关，市场预期政策可能出现微调，加上部分开发商降价促销，使得成交量在2月下旬有所释放，出现楼市回暖的迹象。
南京链家地产经理舒莉莉介绍，央行2月下旬下调存款准备金率，数千亿元的流动性被释放，必然有一部分资金会进入房地产领域。去年房贷常常两三个月都办不下来，成交量自然上不去，今年下款速度快多了，10天半个月就办好了，这也促进了成交。近日，一些银行开始下调首套房贷款利率，这对购房者来说无疑是一大利好。
第三是刚性需求顶托市场。南洋地产中国区总经理钟沛介绍，快速城市化带来的庞大刚性需求不能忽视。据第5次人口普查统计，南京市“十一五”年均增加常住人口18万人。调控两年来，南京住宅库存虽然超过5万套，达到历史高位，但是现在1个月就能消化5000套。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉记者，2月楼市释放了一部分刚性需求，使得部分城市成交量和成交价有所回暖。房价环比涨跌幅在0.1％－0.2％的区间内波动都是正常的，整体来说，房价止涨的趋势很明显，有4个城市上涨并不能就此判断房价反弹或者楼市很快回暖。
采访中也有市民表示，楼市的“回暖”还有开发商造势的因素。近期南京楼盘的“退换房率”居高不下，据房管局统计，有的楼盘退换房多达100多套，说明有不小的水分。
在近日举办的“上海之春”房展会上，一些楼盘的销售人员也明确表示，现在卖楼仍然比较难，市场观望气氛较浓，楼市没有回暖。“降价不超过10％很难引起购房者的关注，主要是整体价格偏高，购房成本也相应较高。”
专家建议房地产去投资化 恢复民生产业本质
国务院发展研究中心金融研究所的副所长巴曙松昨日在中国发展高层论坛上表示，房地产转型直接的推动力是近期的房地产的一系列的调控的措施。不能仅仅理解为是对房价的打压，包括一揽子的政策的措施，这就包括对房地产的去投资化，以及重点是满足刚性需求的这个政策导向。
对于房地产去投资化这一观点，人大财经委副主任委员，国家统计局原副局长贺铿此前曾在腾讯微博上撰文讨论。他认为，房地产调控的最终目标应该是使房地产去投资化，恢复民生产业的本质。
他分析称，中国经济是否会硬着陆决定于房怎么着陆。主要有4个观点：一是房价均价决定于居民平均收入水平，用房价收入比测定；二是各地区的房价有高有低，高低由供需决定，不能预期平均降30%；三是泡沫挤消比胀破好；四是房地产健康发展必须“去投资化”吗，确保民生产业性质。
此前，也有媒体报道称，在以限购为核心的严厉政策是否松动的敏感时刻，住房和城乡建设部已经着手起草个性的住房发展规划。而“去投资化”很可能将借此成为房地产市场的长期政策取向。
房地产调控将继续实施、“限购令”延期、房价继续下跌，这一系列“利空”让中国的房地产商感到压力。一些专家认为，今年中国房地产行业将迎来行业的加速整合，而在房价不再疯狂上涨开始回归理性的过程中，中国房地产将逐步回归住房本性，“去投资化”现象将越来越明显。
著名房地产评论员陈保存对于“房地产去投资化”这一观点却持反对意见。
他认为，房地产去投资化政策很混乱，是错误的。一方面，3600万套保障房只是为了解决城市户籍人口的基本居住保障问题；另一方面，十二五之后改实物为现金补贴。而城市化进程每年1500万人口进入城市的绝大部分靠的是市场租赁。“那么所谓的房地产去投资化是十分混乱的违背市场的思路。没有投资房何来市场租赁房源？”
但瑞信研究院今年年初公布的年度新兴市场消费者调查结果显示，中国消费者在未来两年购买不动产的意愿明显下降。调查显示：中国消费者在未来两年购买不动产的意愿为16%，低于2010年调查的22%。
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