[摘要] 万科净资产收益率创历史新高 将放缓扩张速度
面对严峻的楼市调控政策，2011房地产行业净利润率出现下降迹象。而国内龙头房企万科2011年净资产率却创造公司历史新高，迎来连续三年增长。2011年万科全面摊薄净资产率较2010年上升1.7个百分点至18.17%，自2008年以来已连续第三年上升，并创造出历史新高。
净资产率的上升对万科意味着什么？昨日，万科总裁郁亮对外表示，公司自2008年以来向“质量效益型增长”转变的努力已见成效。随着房地产行业已经进入下半场，未来将更加专注于提升增长的质量和效益。
在业内人士看来，万科净资产率的提升，得益于公司近年来坚持快速周转的战略，严格控制成本，提升资金利用率。对于处于楼市寒冬的房企来说，扩大规模也意味着各种成本的增加，未来房地产行业的发展将从规模增长向效益增长转变。
销售再破千亿
公开资料显示，万科除了2011年万科全面摊薄净资产率较2010年上升1.7个百分点至18.17%外，此前几年这一数据也保持了增长态势。2010年，万科全面摊薄净资产率16.47%，较2009年上升2.21个百分点，较2008年上升3.82个百分点。
在万科看来，企业效益的连续增长其实早在公司的规划之中。万科总裁郁亮就曾表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。
昨日，万科公布了2011年年报。2011年，万科销售再破千亿元，销售额达到1215亿元，全年实现销售面积1075.3万平方米，同比分别增长12.4%和19.8%。继2010年万科销售额突破千亿后，再次蝉联行业销售，并第二次成为行业内年度销售过千亿的公司。
年报显示，2011年万科实现营业收入717.8亿元，同比增长41.5%，实现净利润96.2亿元，同比增长32.2%。实现结算面积562.4万平方米，结算收入706.5亿元，同比分别增长24.4%和41.2%。
据悉，2011年，万科进一步强化战略纵深，新进入芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市，目前万科已进入的54个城市。万科2010年实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%。随着土地、融资、建安、人工、营销等各种费用的不断上涨，万科净利润率却出现同比下降。2011年万科的结算净利率为15.01%，较2010年微降0.51个百分点。
对此，万科董秘谭华杰介绍称，随着市场调整的进行，销售的困难程度增加，2011年公司的营销费用和管理费用占销售金额的比重较2010年有所上升。因此利润率虽有小幅度下降，但并不明显。
扩张速度放缓
年报还显示，2011年，万科实现新开工面积1448万平方米，相比年初计划的1329万平方米仅增长9%。这主要是由于公司部分2011年新获取的项目在年内开工所致。
谭华杰介绍，在项目发展方面，万科仍然保持了相对审慎的态度。2011年新增加开发项目52个，按万科权益计算规划建筑面积约922万平方米，平均楼面地价约2707元/平方米。
谭华杰表示，未来一年，公司会在稳健经营的基础上，关注土地市场可能出现的调整，总体而言，在拓展新项目方面会更加严格。
而销售回款方面，万科2011年已售未结资源也继续保持增长。截至2011年末，万科合并报表范围内已售未结面积1085万平方米，对应合同金额1222亿元，较2010年末分别增长59.6%和49.0%。
此外，万科仍然保持着相对良好的资金状况。截至2011年末，万科持有货币资金342.4亿元，仍明显高于短期借款和一年内到期的长期借款235.7亿元。公司的净负债率为23.8%，继续保持在行业较低的水平。
销售回款不力，资金链紧绷，为了应对二三季度即将到来的债务到期兑付高峰，众多房企已经开始资本腾挪，纷纷启动新一轮融资，包括信托贷款、委托贷款以及各种债务融资工具。业内人士表示，房企已普遍认识到今年调控难以放松，为保障资金安全，渡过行业寒冬而积极准备。
多方融资各显神通
一向现金充裕的万科，2月份以来融资动作频频。自2月26日至3月5日的9天时间里，万科便融资超过40亿元。
2月26日，万科发布公告，为满足其北京朗润园项目开发的需要，北京金第万科房地产开发有限公司向金融机构融资人民币7亿元，期限两年。27日，万科再表示，为满足深圳金域缇香项目开发的需要，深圳万科城市风景房地产开发有限公司向金融机构融资人民币4.2亿元，期限为1.5年。
3月5日，为满足旗下多个项目开发的需要，万科分别向华润深国投信托有限公司申请金额为10亿元和20亿元的信托借款，投向7个项目，借款期限均为2年，利率分别为10.6%和10.5%。万科方面表示，未来仍将继续寻找和华润合作的机会。万科向华润信托融资，也是基于双方的“血缘关系”——华润信托为华润集团的子公司，而万科的大股东为华润股份有限公司。
中地航产(000043)2月14日公告表示，中航地产以南京中航19%的股份进行质押，将与兴业银行、南京中航三方签订《委托贷款借款合同》，借款不超过7000万元，期限为一年，借款利率不超过7%。中航地产称，进行此次借款主要是为了补充公司短期流动资金需求，拓宽公司的筹资渠道，缓解公司项目开发高峰期短期流动资金的紧张。
其他房企也纷纷通过各种渠道、借助各种融资工具进行大手笔融资。中国建筑近期表示，计划推出30亿元的中期票据。华侨城集团也表示，已委任中金公司和工商银行为主承销商，承销其新注册的总额60亿元人民币私募中期票据。
在港上市的内地房企则纷纷借力海外资本市场，启动各种海外融资。碧桂园通过配股融资减轻资金压力，2月29日碧桂园与高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得约21.9亿港元，扣除有关开支与后认购的所得款项净额约为21.4亿港元；中国海外发展发行的五年期5亿美元债券2月16日在港交所挂牌，票面利率为4.875%；2月17日，瑞安房产完成4亿美元的优先票据发行；2月29日，新鸿基地产宣布，拟向专业投资者发行4亿美元，于2022年到期的债务工具；而和记黄埔，亦在不久前宣布在年初发行的15亿美元债券的基础上增发不超过10亿美元；九龙仓也宣布发行6亿美元的担保票据。
业内人士表示，房企启动新一轮融资，与即将到来的债务到期高峰有密切关联。世联地产董事长陈劲松曾表示，2012年是房企债务的偿还高峰，包括银行贷款、信托、私募、民间高利贷等在内，房企万亿债务今年都将集中到期。
加快回笼资金成共识
3月份以来，随着两会上对房地产调控的重申，房企逐渐摆脱幻想，降价促销、回笼资金步伐加快。
3月12日，业内传闻招商局总部强调，招商地产在售项目及一季度计划入市项目全面降价。要求招行、招商证券予以配合，拉拢大客户参与房屋优惠团购，集团及下属企业员工买房可额外享受5%优惠。南京一豪宅楼盘近期推出交10万元诚意金抵扣100万元房款的活动，相当于价格直接从4万元跳水至3万元左右。
市场人士还指出，从2月份各大房企发布的销售月报来看，各家房企已经开始注重降价跑量，2月份各上市房企的销售面积，环比1月的增幅，普遍要大于销售额的环比增幅。
3月10日，金地公布2月业绩，2月公司实现签约面积11.9万平方米，签约销售金额12.3亿，2月的签约面积及金额环比1月份涨幅分别达到221.7%及207.5%。保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)2月份实现签约面积37.79万平方米，同比增长69.53%，环比增长200%；实现签约金额36.16亿元，同比增长46.29%，环比增长139.3%。富力(富力又一城富力盛悦居)2月协议销售额为人民币24亿元，比1月份的12.3亿上涨95.1%，接近翻番；销售面积约为22.47万平方米，较1月的8.78万平方米，增加约156%。龙湖地产(龙湖·时代天街龙湖·香醍溪岸)2012年2月份，实现合同销售金额21.3亿元，环比1月增长80.5%。
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