[摘要] 由于楼市的调控和节日的因素，不少城市的楼市在春节期间的成交量十分惨淡，甚至出现零成交现象。
贾卧龙：楼市近期难言“回暖”
由于楼市的调控和节日的因素，不少城市的楼市在春节期间的成交量十分惨淡，甚至出现零成交现象。随着春节的结束，新一年的到来，各地楼市仿佛也迎来了新的节点，楼市的成交量开始回升，“小阳春”、“龙抬头”开始出现，各地政府也开始了对楼市的“微调”，央行也开始下调存准率、鼓励刚需购房，种种迹象仿佛都在预示着楼市将要回暖。但是，经过近段时间的仔细观察我们发现，楼市近期“回暖”有点难。
成交提升只是刚需短暂释放
不可否认，春节过后各地楼市都开始出现成交量提升的现象，售楼部或者中介门店的光顾者开始增多，房地产市场比年前增加了不少活力。经过长时间的调控，楼市中的投资者基本被遏制，剩下的大多都是急需住房的刚需购房者。随着调控的进行，房价基本止涨回跌，目前各地的房价都比较稳定，有很多刚需购房者已经观望了很长时间，在房价基本稳定之后，再加上开发商的优惠促销和贷款利率的回归，可以说这段时间对于这些准购房者来说，是一个很好的入市机会，这种情况下，楼市成交量的提升是必然的。
但这并不表明楼市就将回暖，我在以前就说过，楼市的投资时代已经结束，现在楼市的主力军是刚需购房者，限购政策存在，那么楼市中有资格、有能力的购房者的数量有限，目前出现的交易回升是年前观望的一批刚需的集中释放，很难当做市场强力回暖的佐证。
当前情况下难言楼市回暖
在刚需释放、楼市“小阳春”的当下，难言楼市回暖。首先，国家的调控政策仍然在继续，短期内不可能转向，这就从大方面定下了楼市从紧的基调。地方政府虽然迫于财政压力都倾向于松动政策，并且有不少地方已经颁布政策刺激市场，但也只能打着“促刚需”的幌子，不敢有太过火的动作。另外，房地产信托资金即将迎来一个集中兑付期，这对于开发商来说，是个不小的压力，面对巨额的债务，开发商降价促销的动力将会更足。虽然房价在下降，但对于大多数刚需来说，还是显得太高，心有余而力不足，这是国家分配方面的不公造成的，短时间内无法改变，所以，尽管需求量很大，但有能力购房的人的数量是有限的，这也就决定了房价大幅反弹可能性不大。
大趋势是这样，但近期楼市的一些变化使情况变得复杂起来。央行在近期下调了存准金率，贷款利率也开始回归基准，国家清理小产权房的行动也开始提上日程，户籍制度改革、税收改革等集中上演，地产股也开始飙升。虽然近期内形势不会大变，但目前的情况很微妙，所以对于购房者来说，要时刻关注政策变化，根据自身实际情况决定是否出手。
趋势只是大方向，至于购房者的切入点还得具体问题具体分析，由于每个人的具体情况不同，所以这里不能做统一判断，还是那句话，既然是自住，适合自己的就是的，找到好的房子，价格又可以承受，那么就可以考虑出手了。
秦虹：控房价保刚需调控显效 2012楼市长期看稳
2011年房地产政策的特点一个是两手一起抓，一个是确立了地方政府的机制，第三是共同对房地产施加影响。总结2011年政策调控的效果大概可归纳四个方面，个投资和投机需求得到抑制，供求关系得到调整，第二是部分城市出现了降价调整。第三是企业投资更加谨慎。第四是企业经营业绩分化明显。
从2010年“国十条”持续到现在，尤其是2011年国八条政策的出台，有效控制了投资和投资性需求，促进了房价的回归。另外一方面大力建设了保障性住房和确保保障房增进需求的满足。排除投资和投机需求，促进房价合理回归这样一系列政策，主要是体现在以下几个方面，一是在47个城市实施的限购。二是差别化限贷更加严厉。第三个是控制房价，地方政府控制房价抑制房价过快上涨。第四个是房产税在重庆和上海进行的试点，第五个二手房过户税费从差额调到全额征收，这一系列都体现了控制投资和投资需求回归。
保障性住房开发建设方面，2011年新开工1000万套切实落实，2012年新开工700万套正在推进。从实际竣工的情况看，去年完成了400多万套的保障性住房，而今年保障性住房竣工率不低于500万。保障房的资金的筹措，除了中央财政加大投入外，前所未有的增加了1500多亿的投资。此外，还有债券、土地净收率以及贷款和公积金的贷款等多方面的资金进行投入。在土地供应上，去年总的住宅建设用地计划只完成60%多，但是保障性用地是超额完成。在保障房建设的过程中，也采取了一些创新模式。
此外表现明显的是，地方政府落实中央政府的调控政策贯彻比较好，通过对基层建设加强问责，尤其是房价控制目标问责，促进了地方政府对中央工作的积极落实。
去年房地产调控政策出现的变化主要是货币政策与应对通胀控制CPI为主的货币政策的收紧，叠加了房地产市场的限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻的影响。货币政策对房地产市场影响的力度甚至大于限贷、限价、限购。去年房地产投资增速是27.9%，但是在房地产开发企业资金来源里面，银行贷款的增速是零。而在银行的贷款里面，50%左右投入了保障房建设。
经历了一年的厉政调控，投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。从去年四季度开始，整个成交量明显的下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前三个季度所有的增长，所以年终的时候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在这样的形势下，投资和投机性需求已经被挤出了市场，供求关系发生了变化。重点城市的销供比持续下降，已经低于08年水平，各地库存量持续攀升，新的开发企业仍然处于消化库存阶段。受市场这样变化的影响，投资开工等指标增速也出现了减弱，目前的市场主要是刚性需求比较明显，从去年主要城市商品房销售的市场结构来看，中小户型和中低价位的占比明显上升。
此外尤为重要的是，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。从中指研究院调查，多数城市已经出现了明显的下降趋势。限购政策对房价变化影响很大，应该说信贷部分对企业定价调整影响更大。在同一个区域有的项目降价，有的项目不降价，这是跟企业资金状况有密切关系。
土地市场调整幅度大于住宅市场，企业现在投资更加谨慎，用地完成率63.9%，特别是大城市成交面积大幅度萎缩，成交价格也开始出现了回落。
对于2012年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，所以今年房地产市场发展也是确定的。在2011年12月中央经济工作会议上，国家关于房地产市场管理的说法特清楚，对2012年房地产政策也确定了明确的基调。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。
楼市成交回暖水分较大房价下行压力难减
“假回暖”
楼市成交维持低位
受春节后购房需求释放、地方房地产政策微调预期、市场炒作等因素的影响，京沪深楼市近期出现“假性回暖”。中国证券报记者采访后发现，一线楼市目前成交量仍在低位，难言真正回升。
北京中原市场研究部数据统计，截至2月27日，北京2月新建住宅签约套数为5242套，预计全月新建住宅签约套数在6000套以内，基本达到了2011年9月以后的市场平均水平，但是仍低于执行限购后从2011年3月开始到2012年1月期间月均7000套的平均水平，尚难以判断出现“小阳春”。
值得注意的是，在新建住宅签约数据中，保障房占据了一定席位，这就使反映市场真实情况的商品房成交量“大打折扣”。数据显示，2月以来，剔除保障房后，新建住宅签约量约为2515套，预计全月约2800套左右。这一成交量仅高于受春节影响的1月数据，在近几年的月度成交量中依然排在倒数水平，这就意味着当前北京楼市成交仍处在底部。
“成交量‘普涨’的情况并没有出现。”北京中原市场研究部总监张大伟直言，“现在还不能说是楼市回暖，是较春节期间有所复苏。”
继1月深圳楼市新建普通商品住宅成交创下372套的历史新低后，截至2月27日，深圳2月的新房成交已达到1658套。不过，深圳房地产业内人士林晓华表示，目前的环比增长只是在正常范围内，1月的春节因素导致基数较低。“实际上，2月的成交并没有上升多少。去年2月成交了1774套，今年同比都没有增长，怎么能说回暖呢？”
业内人士指出，由于房价出现下调并且低价盘大量入市，导致近期看房客户增加，市场热度有所提升。另外，一部分外地购房者符合购房条件后选择出手购房；部分地区首次购房利率回归基准利率，信贷环境相对宽松等因素在一定程度上增加了需求。但总体而言，当前楼市成交回升并不明显。
“目前市场上看房客户比较多，但是愿意出手的并不多。一些购房者担心房价再次上涨，所以开始看房，避免再次踏空。”北京某房产中介表示。
事实上，近期开发商推出一些非常规促销手段在一定程度上掀起了楼市回暖的预期。在推出“首付一成送一成”营销噱头的深圳港澳8号楼盘处，销售人员表示，该楼盘首付三成，购房者仅需付一成，其中一成由开发商免费赠送，另一成由开发商免息垫付。不过，如果参加“首付一成送一成”活动，仅能得到原价98折的优惠。而如果按照正常按揭手续买房，可以享受原价的87折优惠。“购房者几乎全部选择了三成首付。”一位销售人员介绍。
业内人士认为，目前楼市成交量属于“假性回暖”，季节性因素导致成交量出现上涨。此外，自实施限购、限贷政策以来，楼市的真实需求一直被压制，短期内随着低价楼盘入市而有所释放，并不意味着楼市已真正进入回暖时期。
在经历年初的低迷后，京沪深楼市成交量近期出现反弹。然而，市场期待的楼市“小阳春”真的来了么？中国证券报记者在调查中发现，节日因素、政策松动预期、市场炒作以及部分刚性需求释放等因素是造成楼市成交环比反弹的重要原因。从目前成交规模来看，一线城市的成交量仍处于低位。
业内人士分析，上海表态将从严执行限购政策表明房地产调控不会轻易放松，在楼市库存保持高位的情况下，开发商降价压力将加大。成交量能否持续反弹取决于开发商是否会有较大幅度的降价。从目前来看，一线城市楼市“小阳春”言之尚早。
急“跑量”
降价楼盘日渐增多
在季节因素、政策预期、市场炒作等因素影响的同时，部分降价楼盘成交量提升直接带动了楼市交易量的整体上涨。开发商借机“降价跑量”成为楼市一大现象。
上海市房管局网站显示，上周成交套数在50套以上的共4个项目。其中，象屿郦庭成交102套，为年内第二次出现单周破百的项目。该项目2011年曾推出过两批房源，实际成交均价约为2.45万元/平方米，而此次新推房源成交均价为2.12万元/平方米，均价回落约13.5%。21世纪不动产提供的数据显示，上周上海新房成交均价为19490元/平方米，环比前周下跌5.69%。
此外，在上周上海成交排行榜上成交面积位列的万科清林径也售出99套房源，成交均价为13696元/平方米。根据楼盘库的记录，该项目去年报价在1.6万元-1.7万元/平方米，目前成交均价则在1.5万元/平方米左右。
中国证券报记者发现，上海交易活跃的楼盘均为降价促销的公寓项目，高端楼盘以及别墅市场依然低迷。21世纪不动产数据显示，上周上海单价在5万元/平方米以上的高端住宅仅成交9套，环比回落18.2%。而别墅项目时隔两周后再次出现零成交。
无独有偶，北京2月签约较多的项目也是低价楼盘，其中绝大部分是2万元/平方米以下的项目。伟业我爱我家数据显示，在2月成交面积排名前十的项目中有不少项目价格出现明显下调。其中，兴海园2月的房价环比下调了19.1%，鸿坤理想城(楼盘资料 业主论坛) 的房价环比下调了9.9%，金地仰山和金汉绿港(楼盘资料 业主论坛) 的房价也环比下调了近6%。“房价的回落促成了近几周成交量的回升。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖坦言。
北京某房地产开发商对中国证券报记者表示，目前成交比较靠前的楼盘基本上是通过“以价换量”的模式，降价对于销量的提升有一定的作用。
中国证券报记者近期经常接到知名开发商的推销电话和短信，与开发商在销售广告上显示出的回暖信心相反的是，不少开发商及代理企业对未来楼市走势非常“心虚”。在大力鼓吹市场回暖的同时，开发商使出了不同的“过冬”招数，现金流比利润更为重要，抓紧时机换得成交量。在开发商看来，楼市的冬天似乎并没有过去。
高库存
房价下行压力仍大
从目前来看，楼市调控政策并未转向，一些地方政策进行微调的尝试也被逐一叫停。对于上海限购“旧政新解”中“上海居住证满三年可买二套房”的解释，被视为上海楼市政策的微调，但28日中国证券报记者从多方证实，该政策已被叫停，这对上海楼市回暖无疑是“当头一棒”。业内人士表示，短期内，由于限购限贷政策难以放松，楼市库存量仍然处于峰值水平，开发商面临着较大的降价压力。
目前北京商品住宅的库存量已经接近12万套，上半年还将有5万套增量商品住宅入市，而目前楼市单月成交量均较低。可以预见，上半年楼市库存量可能将会达到15万套的峰值水平。
与此同时，深圳楼市的库存也进一步高企。世联地产数据显示，目前深圳全市新建商品住宅可售面积为246.5万平方米，可售套数为26893套；若按近8 圳全市新房周平均358套的销售速度，目前的新房可售量消化时间已经达到75周。
张大伟认为，3月通常是楼市的关键时期，决定一年的政策基调。从目前来看楼市政策松动的可能性很小，那么库存压力以及即将到来的房企债务偿付高峰会压迫开发商降价促销。“未来成交量能否回升还要取决于是否会有降价项目跟进。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
