[摘要] 由于楼市的调控和节日的因素，不少城市的楼市在春节期间的成交量十分惨淡，甚至出现零成交现象。
贾卧龙：楼市近期难言“回暖”
由于楼市的调控和节日的因素，不少城市的楼市在春节期间的成交量十分惨淡，甚至出现零成交现象。随着春节的结束，新一年的到来，各地楼市仿佛也迎来了新的节点，楼市的成交量开始回升，“小阳春”、“龙抬头”开始出现，各地政府也开始了对楼市的“微调”，央行也开始下调存准率、鼓励刚需购房，种种迹象仿佛都在预示着楼市将要回暖。但是，经过近段时间的仔细观察我们发现，楼市近期“回暖”有点难。
成交提升只是刚需短暂释放
不可否认，春节过后各地楼市都开始出现成交量提升的现象，售楼部或者中介门店的光顾者开始增多，房地产市场比年前增加了不少活力。经过长时间的调控，楼市中的投资者基本被遏制，剩下的大多都是急需住房的刚需购房者。随着调控的进行，房价基本止涨回跌，目前各地的房价都比较稳定，有很多刚需购房者已经观望了很长时间，在房价基本稳定之后，再加上开发商的优惠促销和贷款利率的回归，可以说这段时间对于这些准购房者来说，是一个很好的入市机会，这种情况下，楼市成交量的提升是必然的。
但这并不表明楼市就将回暖，我在以前就说过，楼市的投资时代已经结束，现在楼市的主力军是刚需购房者，限购政策存在，那么楼市中有资格、有能力的购房者的数量有限，目前出现的交易回升是年前观望的一批刚需的集中释放，很难当做市场强力回暖的佐证。
当前情况下难言楼市回暖
在刚需释放、楼市“小阳春”的当下，难言楼市回暖。首先，国家的调控政策仍然在继续，短期内不可能转向，这就从大方面定下了楼市从紧的基调。地方政府虽然迫于财政压力都倾向于松动政策，并且有不少地方已经颁布政策刺激市场，但也只能打着“促刚需”的幌子，不敢有太过火的动作。另外，房地产信托资金即将迎来一个集中兑付期，这对于开发商来说，是个不小的压力，面对巨额的债务，开发商降价促销的动力将会更足。虽然房价在下降，但对于大多数刚需来说，还是显得太高，心有余而力不足，这是国家分配方面的不公造成的，短时间内无法改变，所以，尽管需求量很大，但有能力购房的人的数量是有限的，这也就决定了房价大幅反弹可能性不大。
大趋势是这样，但近期楼市的一些变化使情况变得复杂起来。央行在近期下调了存准金率，贷款利率也开始回归基准，国家清理小产权房的行动也开始提上日程，户籍制度改革、税收改革等集中上演，地产股也开始飙升。虽然近期内形势不会大变，但目前的情况很微妙，所以对于购房者来说，要时刻关注政策变化，根据自身实际情况决定是否出手。
趋势只是大方向，至于购房者的切入点还得具体问题具体分析，由于每个人的具体情况不同，所以这里不能做统一判断，还是那句话，既然是自住，适合自己的就是的，找到好的房子，价格又可以承受，那么就可以考虑出手了。
秦虹：控房价保刚需调控显效 2012楼市长期看稳
2011年房地产政策的特点一个是两手一起抓，一个是确立了地方政府的机制，第三是共同对房地产施加影响。总结2011年政策调控的效果大概可归纳四个方面，个投资和投机需求得到抑制，供求关系得到调整，第二是部分城市出现了降价调整。第三是企业投资更加谨慎。第四是企业经营业绩分化明显。
从2010年“国十条”持续到现在，尤其是2011年国八条政策的出台，有效控制了投资和投资性需求，促进了房价的回归。另外一方面大力建设了保障性住房和确保保障房增进需求的满足。排除投资和投机需求，促进房价合理回归这样一系列政策，主要是体现在以下几个方面，一是在47个城市实施的限购。二是差别化限贷更加严厉。第三个是控制房价，地方政府控制房价抑制房价过快上涨。第四个是房产税在重庆和上海进行的试点，第五个二手房过户税费从差额调到全额征收，这一系列都体现了控制投资和投资需求回归。
保障性住房开发建设方面，2011年新开工1000万套切实落实，2012年新开工700万套正在推进。从实际竣工的情况看，去年完成了400多万套的保障性住房，而今年保障性住房竣工率不低于500万。保障房的资金的筹措，除了中央财政加大投入外，前所未有的增加了1500多亿的投资。此外，还有债券、土地净收率以及贷款和公积金的贷款等多方面的资金进行投入。在土地供应上，去年总的住宅建设用地计划只完成60%多，但是保障性用地是超额完成。在保障房建设的过程中，也采取了一些创新模式。
此外表现明显的是，地方政府落实中央政府的调控政策贯彻比较好，通过对基层建设加强问责，尤其是房价控制目标问责，促进了地方政府对中央工作的积极落实。
去年房地产调控政策出现的变化主要是货币政策与应对通胀控制CPI为主的货币政策的收紧，叠加了房地产市场的限购、限价等诸多限制，对房地产市场产生了深刻的影响。货币政策对房地产市场影响的力度甚至大于限贷、限价、限购。去年房地产投资增速是27.9%，但是在房地产开发企业资金来源里面，银行贷款的增速是零。而在银行的贷款里面，50%左右投入了保障房建设。
经历了一年的厉政调控，投资和投机性需求得到抑制，市场供求关系发生了变化。从去年四季度开始，整个成交量明显的下降。也就是去年四季度成交量的下降，抵消了前三个季度所有的增长，所以年终的时候住房增速3.9%，是2010年增速的一半。在这样的形势下，投资和投机性需求已经被挤出了市场，供求关系发生了变化。重点城市的销供比持续下降，已经低于08年水平，各地库存量持续攀升，新的开发企业仍然处于消化库存阶段。受市场这样变化的影响，投资开工等指标增速也出现了减弱，目前的市场主要是刚性需求比较明显，从去年主要城市商品房销售的市场结构来看，中小户型和中低价位的占比明显上升。
此外尤为重要的是，房价上涨的势头得到扼制，部分城市出现了降价调整。从中指研究院调查，多数城市已经出现了明显的下降趋势。限购政策对房价变化影响很大，应该说信贷部分对企业定价调整影响更大。在同一个区域有的项目降价，有的项目不降价，这是跟企业资金状况有密切关系。
土地市场调整幅度大于住宅市场，企业现在投资更加谨慎，用地完成率63.9%，特别是大城市成交面积大幅度萎缩，成交价格也开始出现了回落。
对于2012年房地产市场的走势相对明朗，中国房地产调控政策是相对确定的，所以今年房地产市场发展也是确定的。在2011年12月中央经济工作会议上，国家关于房地产市场管理的说法特清楚，对2012年房地产政策也确定了明确的基调。调控政策的核心是两手一起抓，一手控制投资投机需求，控制房价上涨不动摇。另一手抓大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。没有稳定的政策预期就不会有稳定的市场，通过对经济工作会议精神的理解，今年房地产政策会有一个稳定的预期，对今年的房地产市场稳定发展可以期待。
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