[摘要] “首付仅5万，牵手三房；首付8万，圆梦四房”……楼市低迷期，开发商怪招迭出。近日，记者走访合肥楼市发现，多家开发商推出“分期首付”——以低首付诱饵招揽购房者。专家提醒购房者，看似“赚到手”的超低首付实在存在风险，需要谨慎出手。
“首付仅5万，牵手三房；首付8万，圆梦四房”……楼市低迷期，开发商怪招迭出。近日，记者走访合肥楼市发现，多家开发商推出“分期首付”——以低首付诱饵招揽购房者。专家提醒购房者，看似“赚到手”的超低首付实在存在风险，需要谨慎出手。
超低首付只是赚眼球
“5万元，能干什么？我想住七星级帆船酒店一晚，‘还是为亲爱的她安个家吧’。”这样的文字颇有诗意，背后则是用心良苦的开发商。2月21日，记者联系到了高新区打出该广告楼盘的置业顾问，询问“首付5万”是怎么回事，该置业顾问向记者透露了详情：首付5万，实际上更合理的说法应该是“分期首付”，购房者只需出一成首付，剩下的两成首付由开发商凑齐，然后从银行贷款。对于开发商“借给”购房者的钱，则需一年内还清。至于为什么会使出如此招数，该置业顾问只以“回馈客户”四个字搪塞。
除了上述所说的开发商先行垫资签购房合同，从银行获取贷款的模式，还有另一种“等待”模式——即购房者先付一部分首付款，开发商等待，购房者短时间内凑齐再签合同。合肥另一家楼盘一套98㎡房源。
打出广告首付只要5.58万。据记者探访，这种模式的具体操作方法是先首付10%，另外20%在3个月内付清后再签购房合同。此种方法，表面上看是让购房者有相应的时间筹集资金，实则也“捆绑”了购房者，让其无选择的余地。
无论是哪种模式，都是千方百计为了吸引消费者买房。但这样的分期首付手段和直接降价相比，购房者还是更倾向于后者。“首付一成5万，剩下10万到时间还是要还齐，而且有的还享受不了打折优惠了。
倒不如先从亲戚朋友处凑凑，一次性把三成首付付清，还能有9.8折的优惠。毕竟，总价少了才是真金白银地赚到。”正在买房的小张最近看了好几家低首付楼盘，最终还是放弃，转而选择一家首付三成、总价优惠两万的楼盘。
“套现”背后有风险
对于分期付款，无论是房地产业内人士还是银行界人士，都表示存在一定风险。
专业人士称，分期首付降低了首付门槛，让低收入者也进入了楼市，由此带来两大危害：一是会误导市民特别是收入不高的人群购房；二是增加银行贷款风险。
“按照规定，首套房是首付三成，二套房是六成，开发商垫首付款后，再由购房者分期付，首付比例减少的同时，也给购房者造成还银行贷款和付清开发商垫资的双重压力，一旦‘断供’，将给银行方带来风险。如果被发现，肯定是放不来贷款的。”合肥某银行个人信贷部何经理称。
房地产业内人士洪伟说，分期首付对刚需来说，没有多大意义，短期内剩余首付还是要还。“实际上，就是开发商跟风，玩的一种营销策略，一方面为了刺激销售加速资金回笼，得以度过楼市寒冬；另一方面是从银行套取现金，保证资金快速流转。”洪伟称。
从开发商的心理方面，中国房地产信息集团安徽总经理葛百会分析认为：“开发商之所以搞‘分期首付’，表明他们的资金链越来越紧张，开发商降价的压力越来越大。这可能还不是最极端的手法，银行贷款好办的情况下，‘零首付’都有可能。”
同时，葛百会提醒广大购房者，遇到“分期首付”的案例，不要盲目出手，一定要选择资金雄厚的品牌开发商，以回避风险防止开发商出现资金断裂。
业内人士认为，“分期首付”的政策已经架空了房贷政策，为避免出现次贷危机，相关职能部门应该出手监管，杜绝此类现象在市场中存活。
近日有传言称，上海楼市调控政策出现微调，外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房。对此，上海市房管局有关负责人明确表示，这一操作办法从限购政策开始实施时就已经执行，上海楼市限购政策没有调整变化并将继续严格实行。此次官方的明确表态，无疑是扩大了二套房的购买资格范围。
记者查看了2011年2月1日上海出台的《关于本市贯彻落实<国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知>的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号），包括一系列房地产调控措施，其中就包括限购政策。上海版限购政策明确规定，对于上海户籍居民家庭拥有两套及以上住房的，可提供一年以上在沪缴纳个税或社保证明的非上海户籍居民家庭拥有一套及以上住房的，以及不能提供在沪纳税或社保证明的非户籍居民，均暂停在上海向其售房。也就是说，上海户籍家庭可拥有两套住房，而非上海户籍居民家庭只能拥有一套住房的，超过规定房产数量的，都属于限购范围之内。在这次出台的限购相关政策中，并没有文字解释何谓户籍居民家庭，更没有明确认定持长期居住证满三年的外地户籍居民可享受本地户籍居民同等购房资质，即也可以家庭为单位拥有两套住房。
房产中介首次听说据记者了解，在上海官方人士此次明确表态之前，房地产从业人员以及购房者均普遍认为，所谓“上海户籍居民”就是指拥有上海户口的居民，没有人会想到居住证满3年的非上海户籍人士也可算作户籍居民。记者从上海中原地产、汉宇地产、21世纪不动产等多家房产中介均了解到，由于不知情，从未有居住证满3年的购房者再买第二套房的实际操作案例。
“我们也是最近才听说，以前从没有想到这么操作。政策上面从没说过居住证满三年的就算上海户籍人士，所以我们从没操作过，客户也不知道，没有人问过我们。”一位中介公司相关负责人如是说。
记者从一位区交易中心内部人士处获悉，此前该区交易中心从未收到过可对居住证满三年的非户籍居民家庭购买第二套房放行的通知，因此从来没有此类人士购买二套房的操作案例。
上海市房管局有关负责人表示，上海市的住房限售政策没有改变，上海市政府也已经明确，本市将继续贯彻国家关于房地产调控的一系列政策和措施，政策不改变，力度也不放松。但事实上，此次上海的官方表态无疑放宽了第二套房购买资格的范围，使更多家庭拥有了购买第二套房的资格，对市场成交来说是一大利好。
中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，此前仅浦东新区对居住证满三年的外地购房者放开了购买第二套房的口子，现在上海市房管局公开表态，无疑将使全市普遍效仿。朱楠
限购频遭变通多地楼市变相“松绑”暗流涌动近期，天津部分楼盘开始针对外地购房者主打“限外放松”牌，宣称可以帮助购房者补齐社保缴费证明。据了解，这种现象不仅发生在天津，三亚、佛山、长春等多个城市均存在变相放松“限外令”迹象。
据中原地产市场研究部提供的调研结果，自2011年10月以来，佛山、杭州、天津、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等10余城市出台不同角度的楼市微调政策，政策微调的内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
审慎看待地方政府“微调”楼市政策一季度向来是全年信贷最宽松的时候，这时候进行微调也有空间，但随着季度信贷额度减少，不排除房贷利率重新趋紧的可能。
银监会、国土部联手把关防控楼市降温负面效应在房地产市场调控继续从严不懈的背景下，监管层已着手疏导控制下一步市场降温可能带来的负面效应。
本报记者从相关人士处获悉，银监会近日对房地产信贷风险发出密集提示，明确要求商业银行严格控制房地产过热地区的开发贷款规模，并强化房企“名单制”管理，立足产业链条开展压力测试。
万科保利等龙头房企齐降价 实际幅度或超预期
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