[摘要] 昨天下午，家住南京河西七彩星城的刘小姐收到一条发自物业公司的短信，短信内容被她形容为“比吃了蜜还甜”。原来，刘小姐在2007年购买的这处小产权房终于能“转正”了！“开发商花了1个多亿补缴了土地的费用，不用我们业主分摊，你说，这不就像天上掉馅饼吗？”
昨天下午，家住南京河西七彩星城的刘小姐收到一条发自物业公司的短信，短信内容被她形容为“比吃了蜜还甜”。原来，刘小姐在2007年购买的这处小产权房终于能“转正”了！“开发商花了1个多亿补缴了土地的费用，不用我们业主分摊，你说，这不就像天上掉馅饼吗？”
开发商曾承诺若违约补偿500元/平方米
七彩星城位于河西南片的油坊桥附近，总建筑面积18万平方米左右，仅相当于南京的小产权房社区兴都花园(位于迈皋桥，总面积80万平方米)的四分之一不到，然而这里却是南京距离主城区最近、交通也较为方便的小产权房片区。
刘小姐2007年在七彩星城购买的是一套80多平方米的房子，她选择了17楼的高楼层，房价为4300元/平方米，而当时的均价为3800元/平方米左右。“开发商给我们的承诺是一定可以办到土地证，时间大概要2年，可一拖就是四五年。”刘小姐回忆说，合同上对开发商的违约责任也做了界定，如果将来办不到两证的话，开发商要赔偿业主500元/平方米，这一点也让刘小姐稍微放了点心。
转正后一套房能赚六七十万
“今天突然收到物业公司发来的短信，说是可以办证了，我们全家人都兴奋不已。”刘小姐说，短信的内容说是整个小区的国有土地大证已经批下来了，接下来只要办理土地证的分割，每位业主就可以领取自己的“小证”了。“等了5年，终于能转正了，你说能不兴奋吗？”刘小姐还告诉记者，她咨询了几位楼上下的邻居，他们也都收到了短信，有人还将这个好消息发到了华侨路茶坊的业主论坛里。
刘小姐还跟记者算了笔账，目前七彩星城的二手房市场价在9000元/平方米左右，一旦转正成功的话，摇身一变成了正规商品房小区，房价也将至少能涨至1.2万/平方米，按照当时购房时4300元/平方米的单价计算，她的这套房子至少能赚六七十万。“我不是投资的，也不打算卖掉，只是觉得房子了，心里很高兴。”
不用业主缴土地款，办证还要再等等
记者随后联系了负责七彩星城销售的南京万唐置业顾问有限公司总经理周斌，他很确定地表示，转正的事确实已经板上钉钉。“开发商掏了1个多亿，当初的承诺终于可以兑现了”，他说，南京之前已经转正的两个小产权房项目都要业主掏400多元/平方米的费用，而七彩星城的转正不用业主掏钱，只要缴纳正常的办证工本费、契税、物业维修资金等就可以领到两证了。
周斌表示，七彩星城内的组团“国学府”当初并未承诺可以办理两证，因此不在转正的范围之内。周斌称，据他了解，将国有土地证的大证分割成小证，大概还要几个月的时间，请业主耐心等待。
2003年8月后新建的小产权房一律不予转正
记者采访了南京市国土局的相关人士。该人士明确表示，将七彩星城等个别项目的转正理解为“南京小产权房都可以转正”会对一些购房者造成误导。他指出，南京市政府于2003年8月在全市范围内开展了全面清理处置小产权房的专项行动，并于同年12月出台了《关于处置我市集体土地房地产开发遗留问题的实施意见》。《意见》中指出，2003年8月以前的小产权房项目，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，依法补办建设和土地征转用、出让等手续。
据他介绍，首批梳理后获得“南京市清理集体土地建房小组”批准的共有10个项目，业已转正的八卦花园和长江花园，以及即将转正的七彩星城均包括在内。那么其余7个是否也可以转正呢？该人士并未明确表态，他只强调说，能否转正国土局一家说了并不算，还牵涉到建委、规划等多个部门，不过，2003年8月以后新建的小产权房将一律不予转正。
记者了解到，已经获批的10个项目分别是：栖霞区的兴都花园、银贡山庄、长江花园一二期、尧化中心村、八卦花园、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的七彩星城、东升山庄。目前，尚有栖霞区的兴都花园、银贡山庄、尧化中心村、万鑫花园、沁苑山庄、康靖花园和雨花台区的东升山庄尚等待“转正”。马祚波
受房地产宏观调控的持续发力以及恰逢春节档期的双重影响，2012年龙年的开局有点冷，1月份，昆明主城四区及呈贡区的一手房成交数据大幅下滑，环比降幅六成以上，同比降幅八成，二手房交易量也是持续低位运行。市场的热点，则停留在传统“热源”——租赁市场上，部分中介的租赁业务同期增长约30%。
一手市场
1月同环比成交下滑六成以上
都说春寒料峭，用在2012年开年之时的房地产市场上也是再恰当不过。据昆明市房产信息网的统计数据显示，2012年1月1日至1月31日间，昆明主城四区及呈贡区共成交各类商品房2466套，整月成交面积约18.88万平方米。其中，1月22日至1月28日的春节期间，网签套数仅4套。对比之下，今年1月整月成交数据的降幅明显，环比降幅在六成以上，同比降幅则在八成以上。
“要见‘龙抬头’难，‘倒春寒’却是意料之中。”昆明一业内人士分析，结合市场反应以及各项数据看，楼市已经进入明显的下调周期，成交量的走低是楼市持续调整的必然结果。
环比2011年12月8165套、约54.24万平方米的成交数据而言，2012年1月的成交明显示弱，成交套数下滑了5699套，降幅约为69.8%，成交面积的降幅也达到了65.2%。同比2011年1月12587套、约115.12万平方米的成交量，2012年1月的成交数据更是难以企及，两大数据的环比降幅均在80%以上，分别为80.41%、83.6%，降幅也是很明显的。
未见松动的宏观调控政策，对房地产市场信心的影响已经发挥明显作用，而这也是目前楼市成交量上不去的关键所在。由于市场信心不足，购房者的买房预期放缓，一心等待市场调整到位后再出手。开发商也纷纷放缓推盘节奏，部分甚至直接封盘。据记者了解，由于市场观望情绪偏重，春节前后多个售楼部的营销活动普遍不多，来电到访量也不是很理想。
业内人士分析表示，1月份成交数据走低与恰逢春节传统成交淡季也不无关系。比如，在春节前后一些售楼部会“关门歇业”，购房者也不会把看房、买房的时间安排在这样的时间节点。
话虽如此，但今年1月开局却显得格外的“冷”。数据显示，2012年1月的成交数据创下自2009年以来的新低，尽管其成交套数高于2009年2月的“2401套”，但成交面积不敌该月“20.66万平方米”的成交量。
节后新盘的亮相能否搅动目前昆明楼市成交的低迷格局？据了解，城市山、滨江俊园后湾、广基·锦悦四季、金坤世纪、山水融城、名匠·誉峰、天怡峰景等新盘将在近期陆续进入开盘推售节点，这些新盘之中不乏价格低开、优惠幅度明显的房源，他们对市场的吸引力正在逐步发酵。昆明房地产市场未来仍充满变数。
一个个小小的京城安居梦北京市丰台区保障房建设采访手记“当看到这一切的时候，我简直不敢相信这里居然是保障房，这么好的品质比有些商品房还好。”最初听到分到房的消息，易女士不敢相信是真的。
“本来按规定是9月8日交房，我9月1日就去了一趟郭庄家园，在房间里来来回回走了好几圈，“这套房子真是我的了。你不知道那一刻心里有多踏实。”她对《瞭望》新闻周刊记者说。
易女士说的郭庄家园，是北京市丰台区的一个保障房小区，是北京市2011年竣工的保障房项目之一。易女士配售到了郭庄家园11号楼一间89.14平方米的两居室，总价在70万元左右。
易女士说，在这之前,她和丈夫租住在一间宽1.5米、长4米的小屋子里，使用面积不到6平方米，“真是一进家门就是床”。就因为地方太小，她家四岁的孩子一直放在老家，由孩子爷爷奶奶照顾。“这回可好了，分离4年了，终于可以把孩子接过来一起生活了。”“30多米宽的草坪绿化带，数十棵高达七八米的枫树立于楼栋之间……当看到这一切的时候，我简直不敢相信这里居然是保障房，这么好的品质比有些商品房还好。”一个个小小的京城安居梦，正在一点点实现，带来的是一个个小小家庭大大的甜蜜。
问进展郭庄家园所处的北京市丰台区，是个城乡交融的区域，保障房建设任务相当繁重。
“开工方面，丰台区2011年已实现保障性住房开工28382套，完成全年建设任务的102%。”北京市丰台区住建委主任刘文洪介绍说，已经实现竣工5197套，完成全年建设任务的107%，超额完成了全年既定目标。“只用9个月，丰台区就完成了目标责任书规定的保障房建设任务，开工和竣工完成情况，均在北京市处于前列。”据此匡算，丰台区开工的保障房大约是去年开工的1000万套保障房的3‰。因此，贴近观察丰台区保障房建设的方方面面就颇具价值了。
来到南苑棚户区改造项目D区现场，记者看到，虽然已是寒风凛冽，工人们仍在加紧施工，该项目已完成几栋楼的主体结构建设。
49岁的四川籍建筑工人老蔡告诉记者，他们先要夹好模板，然后灌水泥、打墙，再把墙体平直，一天半能打一段墙，照这种进度，今年4月，这个项目就能如期完工。
据了解，目前丰台区已开工公开摇号的保障性住房9789套，包括小屯馨城、岳各庄东区五期及郭公庄公租房6429套；定向安置房18593套，已超额完成建设任务，包括南苑棚改区D地块、丰台科技园区四合庄定向安置房等项目。
而在今后4年，丰台区还将建设5万套左右的保障房，其中对社会公开配租配售的保障房是2.4万套，这之中公租房要占到60%，即14400套，另外2.6万套是定向安置房。
问效能上面提到过的南苑棚改区D地块，建筑面积超过10万平方米，算是一个规模比较大的项目，可自去年开工以来，主体结构已完成大半，进展颇快。
对这种建设速度，该项目改造主体鸿华公司副总经理陈勇明表示，如果是一般的房地产项目，从立项到规划、国土、住建、发改等部门审批，需要一个个部门跑，总体算下来取得各种证件得近一年的时间，有些复杂的项目需要的时间更长，“但对于很多保障房项目而言，由于政府开通了绿色通道，大大节省了项目的开工时间。”陈勇明还介绍说，南苑棚改区项目是重点民生工程，规划、国土、住建、发改等部门在一起办公，许多证件和手续可以同时办理，而且项目有任何问题这些部门都会碰头磋商，及时解决，遵循的是“特事特办”原则。
比如，一般的房地产项目，必须在取得相关证件后才能进行前期的挖土等工作，而通过绿色通道，只要进入立项环节，保障房就可以先进行挖土等基础性工作。“这样一来，整体前期工作只需要半年时间，比一般的房地产项目节省一半时间。”陈勇明说。
“这主要是思路的改变。”刘文洪说，具体讲就是将“串联”的工作变成“并联”，一般的房地产项目需要逐个取得手续，但现在保障房的各种手续可以同时办理，效率就大大提高了。
问资金一进入到建设环节，资金往往会成为牵制项目推进的瓶颈。对保障房而言，由于利润很薄，求高回报的资金没有多大的投入冲动，甚至难以吸纳资金。
“我们丰台的大瓦窑保障房、南苑保障房都曾遇到过这种难题。”刘文洪说，对此，我们在保障房建设上采用了两种模式，一种是调动存量土地属地单位的积极性，进行集中建设；第二种模式是配建，即政府在上市地块中配建一定比例的保障房，去年我们确保在上市地块中至少配建30%的保障房，像郭公庄地块，就配有25万平方米的公租房，比例超过30%，这其实是利用了社会资金建设保障房。
他认为，在前一种模式中，政府能提供较大的资金支持，首先是能为一些项目提供公积金贷款，促成一些重点项目的建设；其次在吸引银行资金方面，政府敢于出面为保障房项目出具证明，提供信用担保，促成银行放款；第三是政府提供各种财政资金包括中央和地方财政补贴，来支持一些保障房重点工程的建设。
刘文洪直言，丰台区保障房建设的资金缺口是比较大的，因为丰台区老旧小区多，保障房建设的重点就是棚户区改造项目，这些老旧小区一来位置并不太好，二是拆迁量较大，所以很多房地产开发企业都不愿介入。“尽管面临一定的资金压力，但通过支配财政资金、吸引银行等方面资金，丰台保证了保障房项目的正常推进。”对于今后几年的投入问题，有房地产企业负责人曾高调质疑，未来几年保障房建设任务那么重，土地和资金将是最为薄弱的地方，若不能处理好，保障房建设将面临不小的难题。也有人表示，“最担心土地问题，因为土地是有限的，但保障房需求是在持续增加的。”如何化解资金和土地的双重难题？丰台区的思路是继续实行配建制，通过商品房配建保障房，既可以引入社会资金，又可以保证保障房的供地。
问质量类似“墙脆脆”的事件屡现媒体，引发了公众对保障房质量的关注和担忧。
一个保障房项目的质量到底如何，住上保障房的百姓最有发言权。
在郭庄家园，易女士的家正在进行装修中的局部改造。随着电钻一个个孔打下去，工人有点“抱怨”：“墙体搞得太结实，打起来太费劲了。”本身从事装修业的易女士对记者说，这些墙比较牢固，质量很好，即便是非主体结构的墙体，也十分结实厚重，住起来很放心。
在南苑棚改区项目建设现场，记者看到，老蔡一边挥洒着汗水，一边绑扎钢筋。老蔡说，“要先将钢筋扎好，再用铁箍一扣，就结实了。”工作如此细致，老蔡坦陈他并不是有什么特别高尚的想法，“其实很简单，就是凭着自己的良心，按工序把一件件事做到位。”老蔡并不是的把关人。每天清晨，在钢筋等材料开始进场的时候，监理工就会仔细查看钢筋的规格、品质是否达标。一天中，监理工还要查看混凝土的质量、查看施工规范。“如果真正发挥了监理的作用，一个工程通常很难出现质量问题。”一位监理工告诉记者。“政府部门也必须在保障房建设中担当起质量把关人的角色，”刘文洪说，一方面要增加检查力度，如增加检查人员、增加检查频次，做到每个保障房项目都在检查范围之内，包括不定期的暗访检查，遇到了问题立即直接提出来。二是邀请专业人士和有过开发经验的企业对属地单位进行培训，从源头上保证质量。三是在保障房建设上执行质量终身监督制度，并以此警示保障房开发建设单位。
在北京建工集团郭庄家园项目建设现场，记者看到，工地上树起的质量牌上清晰标注了开发公司、监理公司等信息。易女士认为，这无疑为保障房质量的可靠性增添了一个筹码。
“丰台的保障房不仅仅是要建设质量过硬的房子，还得建设品质环境较高的房子，”刘文洪说，以南苑棚户区保障房为例，这个项目在南苑机场附近，噪音污染比较大，建成后将形成持久的影响。为此，丰台区启动了绿地置换计划，即将远离机场航线的绿地与南苑棚户区相置换，在绿地上建保障房，将原南苑棚改区重新变成绿地，尽管由此造成投入较大，但能换来长久的社会效益。
问分配保障房分配丑闻一直备受诟病。
“分配漏洞主要出现在经适房和两限房领域，由于这两类保障房可以进行产权交易，购房者可用较低的价格购买房子产权，之后再以较高的价格转手，从中渔利。”上海易居地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，正是巨大利润的存在，使得权力寻租与钻政策漏洞的行为在一些保障房领域显现，“权力寻租主要是以搭便车的形式出现的，如果监管不严，权力寻租者就很容易钻相关法律与政策的漏洞。”“政府是竭力保证分配公平的。但客观地讲，在北京，如分得一套保障房，实际上就相当于获得了额外‘赠送’的100万元。”北京市住建系统一位官员认为，其他地方亦是如此，只是数量可能稍微少点，这决定了分配的难度和公平的重要。
对此，刘文洪表示，一是北京市保障房体系正在改为以租为主，如今年丰台区对外公开摇号的保障房中，公租房占2/3以上；二是北京市通过将房屋权属信息和公积金、车管、房管、社保、民政部门实现联网，对申请家庭信息进行联合审核，实行动态监管，及时发现虚报、瞒报等情况；三是实行预选制度，类似于高考填报志愿，可以填几个预选区域，便于政府根据老百姓的意愿合理分配。
另一位北京市住建系统官员则提醒，过去几年商品房价格高、涨得快，而谁买了保障房谁就会额外增加，这让申请的人越来越多，未来保障房的供应量能否完全承载需求，会是一个有难度的问题。
为应对和解决上述问题，北京市住建委2月1日宣布，今后北京经适房不得在市场上出售，确需转让的，将由所在区县住房保障部门回购。对于经济适用住房购房人通过购置、继承、受赠等方式取得其他住房，不再符合经济适用住房申请条件的应当退出，原经济适用住房由经济适用住房家庭户籍所在区县住房保障管理部门回购。北京经济适用住房和限价商品住房将优先向一定年龄以上的2人户及以上家庭配售，引导单身年轻人承租公共租赁住房。(记者陈新洲李舒刘德炳)
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