[摘要] 我国对房地产市场调控的目标是，实现房地产业的稳定发展，保障居民拥有住房的基本权利。为此需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策，即建立起长效的、稳定的住房调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。
我国对房地产市场调控的目标是，实现房地产业的稳定发展，保障居民拥有住房的基本权利。为此需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策，即建立起长效的、稳定的住房调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。
构建梯度住房政策体系的主要依据
具有不同收入的居民对住房有不同的需求，因而要求制定不同的住房政策。国际上，衡量居民购房支付能力的通用指标是房价收入比。世界银行中国局的首席经济学家黑马·恩德先生依据美国和部分西方发达国家的数据，认为3～6倍的房价收入比是可承受的范围。但国内大量学者的研究数据表明，中国房价收入比虽然远高于该标准区间，居民却仍然具有一定的购房能力。这主要是因为中国大多数居民都拥有一定的储蓄存款，还能从亲友那里借到一部分款项以及存在较宽松的住房信贷政策等。
具体来说，对于家庭购买住房而言，除了与住房价格、住房面积和家庭可支配收入息息相关外，还会受到金融机构要求的住房首付额、住房贷款利率以及家庭可接受的还款比例的影响。从目前住房市场交易状况看来，中等及以下收入阶层家庭占到了社会家庭总数的近60％，多数家庭单位在支付首期购房款后，仍然需要依靠金融机构的贷款，所以购买住房不仅要考虑现实货币的购买能力，也要考虑贷款利率和偿还年限以及未来的偿还能力等因素。
基于这些因素计算出的房价收入比表明：
，在取得额度、最长期限的购房商业贷款，即获得力度的银行等金融机构的购房信贷支持时，居民在保证不影响基本生活支出的合理还贷比例的基础上，对合适的住房类型有实际购买力的房价收入比区间为2.65-8.82倍，房价收入比越靠近上限的居民，购房贷款的压力越大。
第二，若低于该区间，可以考虑支付更高的首付额、缩短贷款年限或选择更好的住房类型；若略高于该区间，可以在考虑未来收入增长的基础上，理性选择住房消费；若高出上限很多，则不能超出自己支付能力盲目消费，其住房需求需要政府的支持。
同时，传统的静态房价收入比虽然计算简单，可以用来大致比较不同地区居民的购房的支付能力，但仍然存在很大的缺陷。具体表现在以下几个方面：
（1）我国经济发展不平衡，区域内居民收入差距悬殊，用平均可支配收入计算出的房价收入比不能准确地反映出各收入群体的购房支付能力。
（2）对可支配收入的统计不可避免地存在误差，我国居民目前除正常缴税的工资收入外，绝大多数都存在一定比例的灰色收入及其他收入。
（3）应用房价收入比时往往只考虑刚上市的新房，而随着住房市场的发展，住房供应中二手房、经适房会占据越来越大的比重。
（4）不同收入群体能负担的家庭住房面积显然不同。
（5）忽视了居民收入的增长性，一旦居民买定房子，住房的成本就被锁定，随收入增加房价收入比会不断下降。
也就是说，按揭还款额占可支配收入的比重会不断降低。因此，在计算房价收入比时必须针对这些现实状况进行修正，即要引入动态房价收入比，并以此为依据制定住房政策。
梯度住房政策体系的内容构想
以根据实际情况修正后的动态房价收入比为划分标准，我们可以看到存在一种梯度的住房消费需求，即自发形成的“廉租房和公租房——经适房——中小户型商品房——二手房——普通商品房——高档商品房”的梯度住房需求格局。
无收入来源和购房支付能力的低收入群体对应的是廉租房和公租房；收入有一定保障的低收入群体对应的是经适房；中等偏下收入群体对应的是中小户型商品房和二手房；中等偏上收入群体对应的是普通商品房；高收入群体对应的是高档商品房。
为了实现房地产业的稳定发展和“居者有其屋”的双重目标，相应的需要分别实施廉租房和公租房政策、经适房政策、中小型普通商品房政策和高档商品房政策，即构建一个梯度住房政策体系。
高档商品房是用来满足高收入群体的住房需求的，主要应以市场自发调节为主，以房产税和住房用地政策调控为辅。其价格可以完全放开，更没必要采取限购、限贷等政策抑制其发展。但要防止过度开发，以及由此带来的土地供给和金融风险。
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