[摘要] 在临近年关的节点上，房地产调控政策的任何一个动向，都在牵动地方政府的神经。
在临近年关的节点上，房地产调控政策的任何一个动向，都在牵动地方政府的神经。
有人说，房地产调控史同时也是中央和地方政府的博弈史。自2010年4月启动本轮楼市调控以来，地方政府多次暗地“松绑”政策，中央也在不时监控与敲打，确保政策落实到位。
而在不少分析人士看来，在楼市调控效果逐渐显现的2012年，调控政策的继续，意味着中央和地方政府博弈的加剧。
博弈“三回合”
楼市调控无疑会使地方政府利益受损，在地方政府的执行中，或明或暗的松动无处不在，并不时引发“调控放松”的猜想。但事实上，自从2010年4月17日“国十条”出台的22个月以来，中央的口径从未松动过。
有业内人士表示，中央和地方政府的博弈结果，将在很大程度上决定本轮房地产调控的效果。他还列举了三个重要领域：房贷、限购、保障房。
房贷政策出现在“国十条”中，按照规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率还应大幅度提高。
但在实际执行中，一些银行在二套房和多套房的贷款中，给予和首套房相同的优惠政策。在“国十条”出台仅三个月时，甚至还一度传出房贷政策松绑的消息。
此后，时任银监会主席的刘明康出面澄清，使得这一风波终于告一段落。但尽管如此，一些地方暗地“松绑”房贷的现象仍不时见诸报端。
相比之下，地方对限购政策的“反抗”更加明显。2011年10月初，佛山发布文件，公开放松限购政策。除佛山外，暗地放松限购的城市也有不少。
但仅仅在半天之后，佛山版“限购令”便被紧急叫停，这也被认为是中央的一次胜利。近期，海口、广州、深圳、上海等“限购令”即将到期的城市先后表态继续执行。随着中央经济工作会议的定调，“限购令”被认为将在明年继续推进。
保障房同样是博弈焦点。多年来，地方政府始终存在虚报数量、质量把控不严的情况，在一定程度上影响到调控效果。但国务院副总理李克强一再强调保障房质量和建设进度，在实现1000万套保障房全部开工的基础上，未来的保障房建设局面仍可期待。
事实上，在“三回合”之外，中央与地方的博弈还存在多个层面。近期，北京、杭州、重庆、长春等地也纷纷在土地出让、房源解禁、资格放宽等环节试水，以促进市场成交。
摆脱“土地财政”的契机
楼市调控对地方政府的直接影响，在于土地出让收入的缩水和房地产相关税收的减少。但对于主要依靠土地来偿还债务的地方政府来说，土地财政带来的压力似乎更大。
根据北京中原地产的估算，今年前11个月，130个城市“缩水”的土地出让收入约为5200亿元，缩水30%。其中仅北京就比去年减少了近600亿元的土地出让收入，减少接近4成。
调控下的土地市场低迷，无疑是导致土地收入缩水的直接因素，今年的土地底价成交现象屡见不鲜，流拍、流标更是频繁发生。重庆市推出的一宗价值65亿元的年度“地王”，竟是以底价拍出。
土地出让收入的缩水，将给地方财政带来更大的压力。按照规定，地方政府的土地出让收入中，除10%需定向用于保障房建设，10%用于教育领域之外，另有相当部分将纳入地方财政，并用于土地征收、拆迁等土地一级开发工作，以及基础设施建设。
更重要的是，土地债务压身的地方政府或将面临更为严重的负担。按照审计署的报告，截至2010年底，地方政府负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额就达2.5万亿，接近去年全年土地出让收入总额。共有12个省级、307个市级和1131个县级政府涉及其中。
但在邹晓云看来，土地财政收入减少对地方政府而言，反而是一个转变经济增长方式、改变“投资拉动”模式的契机，从长远看有利无害。
他认为，即便财政收入在一定程度上有所减少，地方政府也有能力做出自我调整，放缓经济增速，提高增长质量。
事实上，为应对土地财政缩水、房地产相关税收减少带来的财政亏空，中央已要求各地加快住房信息系统建设，为全面推进房产税奠定基础。在不少观察者看来，这也是地方政府转变发展方式的重要方面。
北京中原地产三级研究部总监张大伟也表示，本次调控是最后一个调整经济结构，摆脱经济增长过分依赖楼市的时机。
央视：2012房地产何去何从 房价和房产税新动向
今年是购房好机会
2011年的楼市对于许多购房者来说，是充满了观望、犹豫、纠结的一年，因为市场变化太快，让很多人无所适从，之前的买房计划到最后并没有实现。
对于有刚性需求的购房者来说，2012，圆一个住房梦，显然是机会。
选择余地增加
唐山楼市在“买房如买菜”的火爆时期，购房者想要买一套房都需要托各种关系，而要买一套各方面适合自己的房子，就更是难上加难了。
不过，房子作为大宗商品，买一套房子往往要倾尽一户人家几代的积蓄，当然购买之前要慎之又慎，能够适合所有家庭成员的需求。比如户型设置要合理，离上班的地方要近，边上就有学校方便孩子上学，又如周边的配套要齐全，不用买个菜要开车出去，洗件衣服理个发做个美容也可以就近解决……如果说之前提这些有些不太现实，那么现在，购房者可以好好挑一挑了。
现在唐山市场房源多，包括面向各个购房层次的各种物业类型，且挑选余地都比较大。与此同时，为了满足购房者的需求，很多开发商纷纷通过非毛坯改毛坯或者其他方式，加入刚需楼盘的行列，使得这块市场的供应量大量增加，购房者想要买房的话，就可以从楼盘的各个角度进行比较，从而选出最中意的一个楼盘来。
价格合理回归
不仅是选择余地增加，对于购房者们更大的利好是，唐山许多楼盘的价格，明显优惠了很多。特别是临近年底，因为迫切的回款需求，不少楼盘的优惠幅度更是增大。
2012年1月1日起，位于长宁道与光明路交叉口西南侧的橡树湾项目一期开盘全城热销，华润橡树湾双节酬献，二期89-151㎡新品公寓，以6200元/㎡起价震撼出售,均价7000元/平米！
唐山新政府西侧（惠丰湖西侧）恒益湖岸龙城55-69平米小户型，均价4500元/平米，现购房总房款减1万。面积80-130平米房源现起价4780元/平米，均价5500元/平米，全款优惠200元/平米。
唐山缸窑路市二消防中队东侧东方红项目51-88㎡房源认购中，均价5600元/平米。现首付8.7万起，开盘买指定单位赠600元/平米非毛坯，双节期间购房享五重好礼：1、1000元抵10000元；2、持结婚证购房即有机会获得港澳游；3、“老带新”新老客户均可奖励30元/平现金奖；4、全款优惠200元/平米；5、入住赠送888元家居绿植。
这些消息，对于本就要买房的购房者来说，无疑是绝好的消息。而2012年，降价的风潮无疑还将愈演愈烈，开发商在面临生存大考验的时候，必将展开价格的大比拼，购房者也正好可以趁机进场。
政策出现微调
房地产市场毫无疑问是一个政策市，导致2011年成交惨淡的原因，无疑是限购、限贷政策。根据国家统计局对国内70个大中城市房地产运行情况的统计，到2011年10月份，70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长，11月份70个大中城市住宅销售价格环比指数继10月房价首次负增长之后再次下跌，49个城市房价出现下降，与此同时，大中城市楼盘成交量大幅萎缩，房价涨幅得到有效抑制。
房地产调控终于取得阶段性成果。那么，2012年，限购政策是否还将延续？根据统计，2011年46个限购城市中，目前已经有超过半数表态2012年继续执行“限购”政策。北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。而在2011年底的中央经济工作会议上，为2012年的房地产调控定下了基调——坚持房地产调控不放松，促进房价合理回归。说明限购令要取消，还没有那么快。
不过，业内人士也纷纷认为，政策要更加严厉的可能性也已经不大。
值得一提的是，妨碍购房者下单的另一个因素——房贷政策，已经有所放松。首套房贷利率回归基准，就是一个国家改变之前一刀切的房贷政策，政策更为细分化的一种表现。而对于购房者来说，这意味着又省下了不少购房成本。
此外，2011年12月5日，央行三年来首次下调存款准备金率，这虽然对于房地产市场并不会产生直接的影响，但在很多人看来，这同样是宏观调控侧重点变化的细微信号。2012年，不排除还会有更宽松的金融政策出台。
央视：2012房地产何去何从 房价和房产税新动向
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
