[摘要] 西安市启用“商品房预售资金监管系统”
新政让开发商不能“拆东墙补西墙”
自11月21日起，西安市启用“商品房预售资金监管系统”，规定商品房预售资金实行“专户归集、专款专用、封闭管理”，应由购房人直接交入银行监管账户，房地产开发企业不得另设其他账户收存预售金。业内人士和专家认为，在国家强调房地产宏观调控不放松之际，西安市出台的这一监管新政将进一步加大对开发商资金链的监管力度，使其过去“拆东墙补西墙”的资金运作模式岌岌可危，由此将对楼市产生深远影响。
预售资金监管新政出台
商品房预售资金，是指新购房人按照合同约定支付给房地产开发企业的全部购房款(包括定金、首付款和购房贷款等)。为维护购房人的合法权益，促进房地产市场的健康发展，西安市房管局日前发布了《关于加强商品房预售资金监管有关问题的通知》，并于11月21日正式启动了商品房预售资金监管制度。
西安市商品房预售资金监管制度规定，房地产开发企业在开始进行商品房预售前，应与已在西安市房管局办理入网认证的商业银行签订商品房预售资金监管协议，并设立商品房预售资金监管专用账户。监管账户应根据项目建设规模、建设计划及预售许可情况，按照项目或楼幢设立，实行“专户归集、专款专用、封闭管理”。
开立专用账户后，除购房人申请的购房贷款由贷款银行直接划转至监管账户外，其他应支付给房地产开发企业的购房款由购房人直接交入监管账户。即购房者持房地产开发企业提供的缴款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接缴入监管账户，并凭银行出具的缴款凭证向房地产开发企业换领购房专用发票。若发生退款的，可向监管银行提出退款申请，并提供相关证明材料和购房人账户账号。监管银行在审查确认后，将相关款项以转账方式退还购房人。
对于专用账户内资金的使用，西安市房管局要求监管银行应根据项目建设进度向房地产开发企业审核拨付监管帐户中的预售资金，并严格监督资金的用途。收款单位、用途、金额等内容经审核不实或其他不符合商品房预售资金监管要求的，监管银行不得拨付使用商品房预售资金。
监管银行还应对监管项目的工程建设所需资金进行重点监管，重点监管的资金额度根据后续工程所需资金总额实施动态管理。监管账户中的预售资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于后续工程建设，不得挪作他用。在项目达到竣工交付使用条件后，账户资金余额应满足监管项目房屋所有权初始登记及转移登记的需要。
在监管资金的“解冻”方面，西安市房管局规定，房地产开发企业在完成监管项目房屋所有权初始登记及转移登记后，可向西安市房管局局申请解除资金监管，经西安市房管局核准，监管银行方可取消资金监管并将监管资料整理存档。
为了确保监管制度落到实处，西安市房管局要求商业银行和房地产开发企业应严格按照通知要求履行资金监管的责任和义务。房地产开发企业不按规定交存、使用预售资金的，西安市房管局将责令其限期改正，并告知有关部门将其违规行为记入信用档案，情节严重的将依法追究其法律责任。商业银行违反规定开展资金监管业务或未按规定履行资金监管义务的，西安市房管局将责令其限期整改或暂停其参与资金监管的资格，情节严重的将依法追究其法律责任。
防止烂尾楼和资金挪用
“拆东墙补西墙再也行不通了”，对于此次新政的出台，一些房地产专家和业内人士认为，加强对商品房预售资金的监管力度，能有效防止个别企业因盲目追求扩大开发规模，随意使用预售款，导致预售项目因资金链断裂而成为“烂尾楼”。
部分西安房地产业人士认为，商品房预售资金监管制度可以控制开发商的现金流，防止烂尾楼的出现，这也是政府未雨绸缪的一种具体表现。这项制度将对一些在资金上“拆东墙补西墙”的开发商形成较大的影响，而对于资金运作较为规范的开发商应该不会有影响，而这项制度本身准确地说是对开发商的一种监督。
西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，西安推出的商品房预售资金监管制度能够促进当地房地产市场的进一步规范，有效防止“烂尾楼”现象的发生。与此同时，这项制度对消费者的权益也是一个有效保证，因为开发商不能再像过去那样随意挪用预售资金，而是要按进度使用这笔资金，使得这部分属于购房者的资金安全能得到有效保证。
对于此次西安市全面实施商品房预售资金监管制度，西安市的购房者普遍表示了欢迎，认为这能使得他们更好地规避风险。在西安市北郊一家楼盘的售楼部，正在看房的王先生表示，他觉得商品房预售资金监管制度的出台符合购房者的利益，除了防止开发商随意挪用购房者的资金之外，还能确保房子按期完工，让买房人吃下定心丸。
也有一些购房者认为，商品房预售资金监管制度能否真正保护购房者的权益，关键在于今后能否得到认真执行。如果房管部门和相关商业银行能严格监督和管理，保证监管制度的贯彻和落实，购房者的利益就能得到切实保证。
促进楼市进一步规范
随着近年来特别是2011年以来楼市调控政策的不断出台，中国房地产市场正悄悄出现一些新的变化。主要表现在房价上涨趋势减缓、楼市成交量出现下滑、购房者观望情绪加重等，而此次出台的商品房预售资金监管制度，无疑是楼市调控政策的又一大举措，将给楼市带来更为深远的影响。
西安房地产信息网预警预报专家领导小组秘书长李宇兵认为，资金监管将使开发商资金专款专用，对于当下资金链紧缩的开发商更是一棒重击。监管新政还将直接影响开发商的拿地或扩张步伐，深度影响到未来楼市的开发供应量。这个政策的直接积极意义在于控制开发商的现金流，防范烂尾楼的出现。长期来看，有助于“预售制度和现房销售制度”的双轨制向“现房销售制度”的单轨制的转变。
西安交通大学房地产研究所所长杨东郎认为，我国房地产市场长期以来实行的是预售制度，卖的都是期房，这就使得房地产企业能够进行滚动式开发，即把预售资金拿来以后不完全用在这个项目上，而是会挪用到其他的项目。西安市出台的商品房预售资金监管新政策，实际上是对房地产开发的一种过程管理，能够有效防止开发商对预售资金的挪用，保护消费者的权益。这项政策是对房地产市场监管政策的进一步完善，对于整个房地产行业来说是一剂良药，将使得其发展更加理性。
陕西省房地产研究会会长王圣学认为，西安市出台的商品房预售资金监管制度具有很强的积极意义，但在具体执行中要注意两方面平衡，即保护购房者权益和商品房正常开发的平衡。这就要求一方面要严格预售资金监管，另一方面又要采取措施保证开发商能够及时得到建设资金，防止因为管的过严、过死导致开发商资金链断裂，影响正常的开发建设。(石志勇)
（经济参考报石志勇）
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