[摘要] 房地产调控关联民生 价格合理回归待后市深调
中央经济工作会议于12月12-14日在京举行，会议再次提及坚持房地产调控不动摇、促进房价合理，并且将房地产调控列入明年经济工作主要任务之“大力保障和改善民生”，其重要性可想而知。
会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。
首先，房地产调控已取得初步成效，但价格合理回归仍待后市深调。
新“国八条”执行将近一年，各限购城市房价止涨或涨幅明显缩小。根据国家统计局公布70大中城市价格指数，10月房价环比首降，房价拐点已初步确立。
链家地产首席分析师张月认为，坚持房地产调控不动摇，一方面是肯定了年内调控取得的积极效果，另一方面也认识到目前房价下降仍停留在初步、表面的阶段，房价泡沫并未完全压缩，价格调整远远没有到位。以北京为例，虽然11月全市商品住宅成交均价21004元/平，已连续4个月回落，但和2010年初相比仍上涨12%。这表示调控为时尚短，价格尚未合理回归，一旦房地产调控决心动摇，房价很有可能绝地反弹。张月预计，随着明年调控的不放松，仅从价格泡沫压缩方面来看，房价就存在15%-20%左右的下降空间。
根据链家地产市场研究部统计，一线城市“北上广深”均已就调控持续表态，其他二三线城市如海口、昆明、中山、哈尔滨等城市也明确调控持续。张月认为，房地产调控被列入保障和改善民生工作任务的重要举措，从中央层面上再次强调其重要性，会弱化地方与中央在政策执行上的博弈程度，多数城市将难以回避明年限购持续。
其次，普通商品住房供应空白填补，新“夹心层”住房需求待保障。
根据链家地产市场研究部统计，截至12月上旬，今年北京入市销售的保障性住房套数约为2.8万套，较去年增加22%。而商品住宅供应6.1万套，较去年约减少30%。
链家地产首席分析师张月认为，高端收入群体本就不存在购房压力，保障房加快入市又缓解了低层收入群体的居住需求，这样游离在低端和高端收入群体之间的部分中低收入人群的购房需求，反而失去着落，中低收入家庭可能不具备申请保障房的资格，即使具备资格可能也要面临较长的轮候期，最终购房需求还是要依靠商品普宅释放。但是一方面商品住宅供应减少降低其购房选择性，另一方面商品住宅价格仍会超出部分中低收入家庭的支付能力，新“夹心层”住房需求由此产生。张月认为，刚性购房群体过于庞大，最终还是需依靠商品房市场的高容量来释放。加快普通商品住房建设，在填补新“夹心层”购房空白的同时，也有利于改善供需结构，促使价格的合理回落。
明年房价深调节奏将以稳健为主
会议指出，必须统筹处理速度、物价、结构三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效预防调控过程中的潜在风险放在宏观调控的首要位置。
链家地产首席分析师张月认为，房地产行业作为传统国民经济的支柱，对其调控势必会造成国民收入、金融股市、土地财政等多个领域的连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。张月预计，明年房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。
货币政策趋于稳健微调，信贷增长有利于刚需释放
会议还指出，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构。
链家地产首席分析师张月认为，年内利率3次上调，除11月下调1次外，存款准备金率年内也经历了6次上调至高位，宏观调控在金融领域的收紧明显。信贷的紧缩抑制了房地产投资过热同时，也会对一部分支付能力较弱，依靠贷款购房的刚需造成“误伤”。根据链家地产市场研究部统计，12月北京二手房成交八成是全款购房，房贷申请难度不言而喻，而部分二三线城市银行自下半年起就缩减或干脆停止个人房贷，这种情况下即使房价下降，带给购房者实际优惠也会由于房贷难批而大打折扣。
根据央行11月发布的金融统计数据显示，11月住户贷款新增1435元，环比上涨9.8%，但较7、8月水平下降了24%左右。而住户消费贷款中有大约八成属于个人购房贷款，表明当前个人购房贷款的持续收紧。
张月预计，明年货币信贷总量要保持合理增长，相应存款准备金率或配合下调2-3次，以保证相对充足信贷空间。
购买房子，这几乎是中国老百姓生活中的一项开支。在世界经济持续疲软，相关控制政策未见动摇的背景下，2012年，房地产市场是否会出现大的拐点？面对有所松动的房价，老百姓何时出手最合适？记者就此采访了相关专家。
调查显示：房价出现大降可能性或不大
据《经济半》报道，就明年的房价走势，中央电视台12月12日在第12届中国经济年度人物颁奖晚会现场对百位经济学家、企业家进行了调查。调查结果显示，69%的人认为房地产2012年走势将会是小幅下行的趋势，11%的人认为会有大幅的下行趋势，还有小部分人认为在宏观政策改变时，会有上涨。
《经济半》报道指出，从调查数据可以看出，接受调查的专家与企业家普遍认为，房价在2012年总体会成下降趋势，但是下降幅度并不大。
中国人民大学不动产经济研究中心副主任况伟大在接受人民网财经记者采访时说，房地产市场明年下行的幅度不会很大，主要原因有两个：一是房地产市场如果出现大起大落，对行业的发展起不到规范和完善作用，而且在相当程度上会影响中国经济的整体发展，政府不会想看到这种情况出现；二是与西方发达国家相比，中国正处在城市化进程中，刚性需求对市场的托底作用也会导致房地产市场不会过于寒冷。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则认为，从现在开始到2012年一季度，都应该是房价的一个低点时期。他提出，今年我国主要目标是抑制通货膨胀，如果将来以保增长为目标，就会使人们的预期发生改变，市场也会随之变化。
工商联房地产商会会长聂梅生说，就以目前发展情况来看，还谈不上是什么“拐点”。他说，我们的调控目标是让房地产平稳发展，目前的态度是不加压、不放松，2012年一季度将会延续此状态。况伟大也指出，政府希望房地产市场稳健成长，价格过快上涨和过度下调都对市场发展极为不利。
房地产是中国经济“软着陆”的关键点
我们通常说拉动中国经济发展的三驾马车是投资、出口和消费，房地产行业跨越投资和消费两个领域，对于经济的发展起着关键性作用。房地产就像一把双刃剑，一方面可以推动一个国家的GDP出现高速增长，但在特定条件下，也可以导致一个国家的经济瞬间崩溃或陷入长期衰退。
顾云昌指出，房地产投资占固定资产投资的25%，土地出让金和房地产税收占地方政府收入的50%，购房支出占到普通百姓财产的50%，从这几个关键数据可以看出，房地产的平稳发展与经济的“软着陆”有着密不可分的关系。
况伟大提到，以前，我们主要靠投资、出口来拉动经济，在国际经济持续疲软的今天，拉动内需是促进经济增长的关键，房地产是投资品也属于消费品，所以，如何控制房价，让老百姓买得起、住得起就成了通过房地产行业促进消费的关键所在。
据聂梅生介绍，房地产产业同时担负着经济增长和民生保障两种责任，对于这样一个复杂的行业，我们目前实行的是双轨制度，也就是商品房和保障房并存，预计在“十二五”末时，保障房数量将达到总需求的20%。况伟大指出，房地产行业目前过热状态影响到其它周边行业，比如钢铁、水泥等等，适度收紧使得这些产业面临紧张状态，对提高这些行业自身科技含量、淘汰落后产能，促进增长结构调整十分有利。
而顾云昌认为，房地产行业的发展，对我国现在的经济局势来说，是一个关键点，松不得也紧不得。他同时说，近两个月左右时间，房屋销量出现明显下滑态势，这导致房价下跌，从而影响到土地的出让，而且大家普遍认为，下行趋势要大于反弹趋势，消费者出现彷徨，有的开发商开始不拿地。他认为，如果房地产行业出现动荡，对国民经济发展十分不利。
部分专家建议：房地产调控不宜再下猛药
况伟大认为，在投资过热、相关机制不健全的时候，宏观政策将使房价降至合理区间，这是一个有效的方式，从目前看来，政府的行政干预手段是非常必要的。
聂梅生指出，我国出台行政手段来干预房地产市场的发展，是迫不得已，面对双轨制初始发展阶段，要想抑制过快上涨的房价和房地产投机行为，就要采取一些高压手段，来使其在一定时间内出现效果，限购等一系列宏观调控措施已使房屋交易量连续5个月环比下降。
顾云昌进一步指出，通过调控我们能达到挤压房地产泡沫和抑制泡沫产生的结果，同时也将解决中低收入家庭的住房问题。但他同时认为，如果长期实行行政手段，会扭曲市场机制，长期来看，我们还是要遵循市场机制。
顾云昌则说，对于房地产的调控，是保障它稳定的发展过程，也是对房地产行业进行洗牌、实现优胜劣汰的过程，但是，我们也要注意调控力度，如果调控压力过大，会造成房地产商拿地不积极，从而影响到下一轮的供求关系。他说，从长远来看，房地产市场还是要以中国宏观经济发展方向为中心，保持平稳较快发展态势。
聂梅生表示，从数据来看，房价环比回调幅度还不是很大，目前看来，这达到了房产价格稳定的状态，但是，不排除政策抽离后，发生回弹现象。但他同时指出，如果在此态势上，再进一步加强调控措施，会导致整个市场被过分打压。他认为，房地产行业对经济增长影响巨大，目前还是不做进一步任何调整为。
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