[摘要] 房地产调控关联民生 价格合理回归待后市深调
中央经济工作会议于12月12-14日在京举行，会议再次提及坚持房地产调控不动摇、促进房价合理，并且将房地产调控列入明年经济工作主要任务之“大力保障和改善民生”，其重要性可想而知。
会议指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场合理发展。
首先，房地产调控已取得初步成效，但价格合理回归仍待后市深调。
新“国八条”执行将近一年，各限购城市房价止涨或涨幅明显缩小。根据国家统计局公布70大中城市价格指数，10月房价环比首降，房价拐点已初步确立。
链家地产首席分析师张月认为，坚持房地产调控不动摇，一方面是肯定了年内调控取得的积极效果，另一方面也认识到目前房价下降仍停留在初步、表面的阶段，房价泡沫并未完全压缩，价格调整远远没有到位。以北京为例，虽然11月全市商品住宅成交均价21004元/平，已连续4个月回落，但和2010年初相比仍上涨12%。这表示调控为时尚短，价格尚未合理回归，一旦房地产调控决心动摇，房价很有可能绝地反弹。张月预计，随着明年调控的不放松，仅从价格泡沫压缩方面来看，房价就存在15%-20%左右的下降空间。
根据链家地产市场研究部统计，一线城市“北上广深”均已就调控持续表态，其他二三线城市如海口、昆明、中山、哈尔滨等城市也明确调控持续。张月认为，房地产调控被列入保障和改善民生工作任务的重要举措，从中央层面上再次强调其重要性，会弱化地方与中央在政策执行上的博弈程度，多数城市将难以回避明年限购持续。
其次，普通商品住房供应空白填补，新“夹心层”住房需求待保障。
根据链家地产市场研究部统计，截至12月上旬，今年北京入市销售的保障性住房套数约为2.8万套，较去年增加22%。而商品住宅供应6.1万套，较去年约减少30%。
链家地产首席分析师张月认为，高端收入群体本就不存在购房压力，保障房加快入市又缓解了低层收入群体的居住需求，这样游离在低端和高端收入群体之间的部分中低收入人群的购房需求，反而失去着落，中低收入家庭可能不具备申请保障房的资格，即使具备资格可能也要面临较长的轮候期，最终购房需求还是要依靠商品普宅释放。但是一方面商品住宅供应减少降低其购房选择性，另一方面商品住宅价格仍会超出部分中低收入家庭的支付能力，新“夹心层”住房需求由此产生。张月认为，刚性购房群体过于庞大，最终还是需依靠商品房市场的高容量来释放。加快普通商品住房建设，在填补新“夹心层”购房空白的同时，也有利于改善供需结构，促使价格的合理回落。
明年房价深调节奏将以稳健为主
会议指出，必须统筹处理速度、物价、结构三者关系，特别是要把解决经济社会发展中的突出矛盾和问题、有效预防调控过程中的潜在风险放在宏观调控的首要位置。
链家地产首席分析师张月认为，房地产行业作为传统国民经济的支柱，对其调控势必会造成国民收入、金融股市、土地财政等多个领域的连带影响，调控下房价下降的速度和幅度不宜过快、过猛，否则可能造成房地产市场本身以及行业之外的波动风险。张月预计，明年房价深调也会存在一个降幅上限，降价节奏以稳为主，避免购房需求集中迸发对于整体宏观调控的不利影响。
货币政策趋于稳健微调，信贷增长有利于刚需释放
会议还指出，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构。
链家地产首席分析师张月认为，年内利率3次上调，除11月下调1次外，存款准备金率年内也经历了6次上调至高位，宏观调控在金融领域的收紧明显。信贷的紧缩抑制了房地产投资过热同时，也会对一部分支付能力较弱，依靠贷款购房的刚需造成“误伤”。根据链家地产市场研究部统计，12月北京二手房成交八成是全款购房，房贷申请难度不言而喻，而部分二三线城市银行自下半年起就缩减或干脆停止个人房贷，这种情况下即使房价下降，带给购房者实际优惠也会由于房贷难批而大打折扣。
根据央行11月发布的金融统计数据显示，11月住户贷款新增1435元，环比上涨9.8%，但较7、8月水平下降了24%左右。而住户消费贷款中有大约八成属于个人购房贷款，表明当前个人购房贷款的持续收紧。
张月预计，明年货币信贷总量要保持合理增长，相应存款准备金率或配合下调2-3次，以保证相对充足信贷空间。
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