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朱中一:未来房产税将取代限购政策

腾讯房产   2011-12-15 11:17

[摘要] 朱中一:未来房产税将取代限购政策

城市观点论坛中国行2011年度论坛,以及华誉景观2011中国房地产行业年度30强企业总评榜(地产G30)暨卓越表现榜于12月15日在广州中心皇冠假日酒店举行,以下为中国房地产协会副会长朱中一在现场演讲全文。

先简要回顾一下前11月房地产的情况。应该说今年的11个月房地产市场总体是向着国家调控的方向发展。具体有着几个表现:,房价上涨的势头趋缓,原来上涨过快的城市有的持平,有的下降。第二,安居工程,在10月底就全部建设。第三点,整个消费情况在来说不错的。1到11月商品房销售面积8亿9千594万平方米,同比增长8%,住宅销售面积同比增长7.5%,广东同比增长4.1%,办公楼广东同比下降的。

房地产的开发投资应该从高位增长趋缓。1到11月,房地产开发投资完成是55483亿元,广东同比增长35.6%。住宅开发投资39857亿元,同比增长32.8%,广东同比增长32.8%。所以这个数字是不错的。新开工面积,1到11月份是174952万平方米,同比增长20.5%,广东同比增长21.5%。这是从几条来看,的房地产形势不像我们感受到的,更不像媒体宣传的那么严峻。因为限购政策,销售情况同比下降,1到11月份住宅销售面积40各城市同比下降0.1%,包括广州、深圳。总的情况应该说还是可以。信贷方面,由于信贷从紧,有一些不太理想。最突出的问题是个人贷款下降5.5%,信贷从紧对房地产企业感到资金紧张,各类按揭贷款从紧,不少居民的贷款没有兑现。另外从整个房地产领袖来看,进入21世纪引以来,新开工面积下降,有一些地方有上涨的压力。中央工作会议上经济的下行,我们行业也会这个问题,经济的下行包括开发投资、新开工面积下行,所以房地产压力同时存在。

工作会议期间,不少人关心明年的政策怎么样?工作会议昨天刚开完,在经济工作会议之前,我主要关心几个问题,市场保障制度怎么样协调发展;第二个问题如何促进好房地产把保民生保经济的关系;第三个问题,如何在坚持调控方向控股调控的石头上制订房地产中期计划。如何中央统一政策指导下,因地制宜,使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。对这些问题,我给有一些媒体、单位也反映过这个问题。

好在中央经济工作会议上,大家迷惑的问题有答复。要深刻中央工作会议精神,要进一步学习和消化。我初步学习之后,我感觉岛中央经济工作会议给我们房地产行业有三个问题,涉及六个方面的内容。个方面就是一个坚持,要坚持房地产调控政策不动摇。第二、三两个促进,个促进就是要促进房价合理回归,第二促进促进房地产健康发展。第四个方面促进安居工程建设。第五,虽然没有直接对房地产,但是对房地产任务艰巨。推进经济结构调整,加强重点领域节能减排。因为房地产行业节能减排重点领域,所以这项任务也相当艰巨。第六个方面抓好房地产税的改革。我初步学习了一下,感觉到中央工作会议对房地产有这六个方面。

下面我想谈一下我个人的看法。点,管关于坚持房地产政策不动摇的问题。因为这个问题大家都比较关心,为什么坚持房地产政策不动摇?主要是调控政策的方向,包括限购、限贷、限价等,尤其是限购,尽管限购政策在去年提出来的时候主要是针对房价上涨过快、房价过高的地区限购。虽然限购的城市暂不上来了,而且凡是限购的城市,从人均土地占有量来讲都是比较紧张的。我们住房问题要解决土地资源配置相对合理的问题,不可能有钱人买很多房,没有钱的人买不到房。所以调控的方向性正确的,所以必须要坚持。将来可能有一个政策来取代它,比如说将来的房产税问题等政策。第二个问题,关于促进房价的合理回归问题,这个问题很难,大家也很关心,我也老考虑这个问题,这些年房价上涨过快,我看到北京的资料,2003年到2010年北京房价平均上涨7.5倍。房价上涨的原因很复杂,是供求关系的原因,流动性过剩,老百姓投资渠道不畅的问题,还有土地、劳动力成本上升的原因,住房品质提升的原因,当然也不排除我们开发企业有追求利润的原因。深层次来讲,还有地方政府和中央政府过渡依赖于土地财政。要解决这些问题,我们想肯定要采取公正的办法,对房价的合理回归,要准确回答这个问题也很难,怎么是合理回归?合理回归应该有一个解释。

目前来讲,一些房价上涨过快的地方规定了限价销售,一种办法一些价格比较平稳的得到制订了房价上涨低于居民收入增长幅度。还有中西部个别地方,像重庆提出房价收入比为基数,结合当地老百姓收入情况和普通商品房价格,夫妇俩人工作7年可以买60平米的房子。所以各地在房价合理回归做探讨,我也向有关部门建议,房价合理回归有定型表述、定量表述。但是不管怎么说,中央说要房价合理回归。所以对房地产企业来说要以合理价格为指导。我们有一些企业,恒大、万科销售今年情况不错,也是带头以合理价格销售,赢得市场。第三个问题抓住宏观政策,我自己感觉房地产健康发展既要促进方格合理回归,怎么衔接一个重要的问题,就是要抓紧利用目前房价调控相对比较稳定的机遇,或者有一些地方房价下降的机遇来抓紧制订中长期治理。房地产行业,我经常给上面反映,房地产行业更需要有一个稳定的市场和稳定的市场预期,稳定的政府。我多次反映,今年这几个月以来,房地产开发投资应该说下降,对后两年的房地产有影响,这对房地产企业根据市场的预期有关。我们调控,调控房价肯定是对的,但是调控的最根本目的就是老百姓住有所居,房地产健康发展,所以要制定中长期规划,怎么样解决老百姓住房情况。国家的住房规划不仅是保障性规划,住房规划也要有,比如说韩国、日本等国家都有规划,我们就没有,我们要抓紧制订。当前密切根据市场变化,规范市场行为,做好市场下行和企业的风险防范,因为有一些企业比较难受,如果工程款紧缺,就拖欠农民工工资,所以这个一定要注意。规范土地供应商的分配,提高土地净用于保障住房的比例。又比如怎么样在房地产的税收,在限购城市里头扩大范围。同时要减少流通环节的税收,多套住房居民推向二手房市场,拓宽房地产融资渠道,特别是保障放的投融资渠道。这里有两个,将城市用地的增加,还有农村用地减少,愿意在城镇居住的农民工将农村的宅基地用于市场流动,提高他们在城市购买和城市住房的能力。

我想如果我们利用调控的间隙,抓紧中长期规划的制定,那么我们就能够促进房地产市场平稳、健康发展。

第三个问题,扩大投融资的问题,还有加强建设管理问题,保障性住房主要是解决住房困难、新参加工作人的住房困难。

调控经济结构,讲了很多年,但是客观来讲有所成效,但是又不太明显。在党的十七大报告里头专门强调了要从调整需求结构、产业结构等几个方面来加快转变经济增长方式,所以我想这次的中央经济工作会议专门强调加快调整经济结构,加大节能减排,所以应该说对我们这个行业非常紧迫。根据中央提出来调整结构问题,在十七大报告里头提出来要从调整需求结构、产业结构、投入结构三个方面来转变。比如说需求结构,涉及到消费结构、经济快速发展、城镇化快速发展,这是需求结构,有一些城镇化的快速发展是我们需求的强劲动力,但是有一些需求要相应的减少。产业结构就涉及到保障体系,二手房、租赁市场、保障房的问题。要素结构的调整,主要是涉及到土地政策调整,所以我想如果我们仔细地分析一下这几个结构调整,我们感觉到今后的十年,我们的前十年房地产快速发展的十年,我们后十年是一个常态发展的十年,另外,我们也由过去的卖方市场为主向买方市场为主。以销售为主向租售转变,量增加为性价比转变,房地产业态一枝独秀向多方面协调发展转变。通过市场区域的集中度提高,促进房地产健康发展。

根据我们行业是节能减排的重点行业,我们协会和中国房地产研究会今年开了很多会议,在会议上在很多的报刊上也有大量的报道。我就不展开了。

大家都关心的还有一个问题,房地产政策持续打压?中央一直在两块,一个是操作块,一个是抑制房地产过快上涨,到合理回归,对于其他的,我自己感觉房地产在经济方面占有很大的份额,我们经济也要发展,不管怎么说,他们也是希望房地产平稳健康发展的。所以我们的房地产企业重要的是要顺应政策,自己做好内功,促进房地产健康发展。

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