[摘要] 寒流愈演愈烈 谁将成为楼市深度博弈的引领者
近段时间，诸多楼盘的打折促销一直如火如荼，但是北京楼市的寒流似乎并没有明显回暖之势。
记者注意到，继10月北京楼市成交呈现低迷态势之后，11月北京住宅库存量直接冲破12万套大关。同时，北京房地产交易管理网数据显示，截至16日，11月份新入市的13个项目签约率已然为零。
与此同时，高端住宅却在成交及价格方面走出独立行情。对此，业内人士分析，北京楼市或将进入深度博弈，而高端品质住宅则可能成为此次博弈的引领者和中坚力量。
虽然从10月底开始，包括万科、龙湖在内的各大房企便加大了在一线城市的打折力度，但是北京楼市却并不为之所动。
北京房地产交易管理网数据显示，截至16日，11月新入市的13个项目依然处于零签约率的水平。11月上半月，北京商品住宅签约套数为2352套，环比10月下半月下调32.9%，二手房住宅签约套数为3456套，环比下调30.1%，总成交量为5808套，同比下调幅度达到57.7%。
2011年全年商品住宅销售情况也在低位徘徊。
来自北京房地产交易管理网的数据显示，2011年2月中旬到11月中旬的9个月时间，北京商品住宅签约套数仅为57779套，二手房签约74380套，总签约套数为132159，同比2010年同期下调幅度达到40.5%。
另据相关统计数据显示，截至目前，2011年北京新建住宅期房供应项目共135个，供应房源为567229套，北京商品房住宅库存达120423套，达到近30个月来的值。
对此，业内人士表示，虽然一些知名房企选择了打折促销，但简单的打折让利并不能让购房者和市场满意，未来北京楼市或将进入深度博弈。
那么，在这波楼市寒流中，谁将成为楼市深度博弈的引领者？从近期市场的表现来看，高端住宅相对抢眼。
业内专家指出，鉴于在楼盘稀缺及土地供应层面的“禁批令”效应，核心区高端住宅已经成为北京楼市的收藏品，而此种收藏属性将助推高端住宅的持续走强。
“当前市场环境下，对楼盘选择更谨慎，会优先选择城市核心区的高品质住宅。”选择了东城区长安太和项目的刘先生表示，除了品质的保证之外，相关配套也是其比较看重的因素。
同时，业内资深人士对此番博弈提出了更成熟的市场建议：可以借鉴新加坡模式，在大力发展保障住宅满足基础性需求的同时，也注重高端品质住宅的发展，使保障住宅与高端物业两个市场互相支持、协调，形成市场的良性循环。
拐点来临，楼市预期发生改变，当年辉煌一时的高价地而今面临着前所未有的尴尬，要么“零利润”出售，或者延迟开工。专家表示，房地产行业当年只要拿一块地就能发财的暴利时代已经过去。
南京江宁区楼盘银城千花溪，曾是2010年4月的江宁高价地。当年，银城地产以2.88亿元拿下地块，折合楼面地价高达6449元/平方米。一年之后，整个市场的氛围完全转向，银城千花溪吹风价在11000~12000元/平方米之间。开发商表示，按照这一价格定位，基本没有利润。
高价地自称没利润
号称零利润的不止这一家。11月18日，北京通州某知名地产商项目起价9980元/平方米，这也是时隔两年北京再次出现低于万元的楼盘，行业称其为“亏本卖”。上周末，上海靠近宝山7号线的旭辉澜悦湾，由区域价12800元/平方米直降3000元，也成为上海近年内出现的鲜有的万元以下盘，销售宣传是“零利润”。
果真是零利润吗？上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭表示，建安成本一般为2000~3000元/平方米，税费估计是1000~2000元/平方米。此外，还有销售费用财务成本等。“像千花溪这个项目，按这种地价，能有10%的净利润估计就不错了。”而一般的房地产项目毛利润为40%左右，净利润20%。
而广州某地产商表示，他们此次推出的北京项目是4.2米层高的LOFT项目，60平方米的建筑面积，实用面积有80多平方米，9980元/平方米的价格是折合所有面积之后的价格，实际价格在12000元/平方米以上。
虽然赚不了很多，但并不存在亏本卖的情况。“更多的是一种营销策略。”该负责人坦言。
大部分只是让利销售
广东省房协理事赵卓文表示，如今所谓的零利润地块，要符合两个条件，一是2009年后高位拿的地，二是高价地，“所以这些只是少数，99%的楼盘不会出现这种情况，大部分还只是让利销售。开发商割点肉而已，少赚一点。”
“这是一种策略性的降价，策略性的活法。”中国房产信息集团研究总经理陈啸天点评道。
“过冬”策略
部分高价地推迟开工
随着调控的深入，当年的“高价地”已经成为烫手山芋，扼住了开发商的资金生命链。除了部分项目“零利润”揽客，不少开工或未动工的高价地更是放慢了进度。11月15日，保利地产的北京蓟门桥“高价地”项目因超限一年未动工而被曝光。在上海，2009年拍出的8块“高价地”，如今仅有3块地上市在售。
那么，广州的高价地有没有风险？“完全有可能。”赵卓文表示，当年白云新城的地价高达2万元/平方米，加上两年的利息，成本价已经到了2.5~3万元/平方米。在现在这种情况下，怎么卖？
记者查到，去年底保利拿下的白云新城编号为AB2907008-2的住宅地块，身价高达11亿元，折合楼面地价20605元/平方米；中海地产拿下的AB2907008-3地块，楼面地价高达19971元/平方米；此外，保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地块，楼面地价达19632元/㎡。
随后，记者在广州市房管局公布的今年9月份广州市房地产通报中查询到，白云区成交均价的同和街，目前的均价是25600元/平方米。面粉价高过面包价的情况显而易见。
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