[摘要] “金九”没了，“银十”也没了，这无疑将进一步加剧开发商资金的饥渴。记者走访发现，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显了，但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。
房企巨头10月销售全面萎缩 股权变动加剧
已披露数据显示10月份房企销售业绩不容乐观，销售额下降的房企数量较8和9月份明显增多。
保利地产公布销售数据显示，10月公司实现签约面积56.94万平方米，环比下滑3.1%，同比下降26.7%；实现签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。
10月，万科实现销售面积100.4万平方米，环比下跌7%，同比下跌23%；实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，万科销售金额同比下降幅度分别为12.6%和12%，10月份销售同比下滑幅度也进一步加大。
富力地产(02777.HK)在10月实现合约销售金额20.51亿元，合约销售面积16.67万平方米，环比分别下跌了31.8%和20.4%。前10月，富力地产实现合约销售金额235亿元，合约销售面积157万平方米，分别同比下降2%和19%。
碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14%和24.8%。龙湖地产10月合同签约额也下跌12%，为43.8亿元。金地集团累计实现签约面积165.1万平方米，同比减少2.3%。
北京中原统计数据显示，接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%；10月份从已经披露的数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。前三季度报显示，在A股上市的房企中，七成房企经营性现金流为负，超过四成房企净利润下滑甚至亏损，80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧，已是不争的事实。
一线房企在10月份继续出现萎缩，而中小房企受到的影响更加剧烈。很多企业受制于资金及库存的双重压力下，已经到了必须出售项目或股权换取资金度过冬天的关口。
绿城等一线房企因为资金紧张也已经到了出售项目的边缘。在上海等城市更是出现了一线房企扎堆降价的现象。
北京中原分析认为：周围行业标杆的一线房企销售受阻很可能带动行业加速调整，一线企业的带动作用非常大，一旦出现部分企业性下调价格，市场拐点特别是价格虚高的一线城市的拐点将加速出现。
降价现象向更多城市蔓延 楼市拐点特征渐显
“金九”没了，“银十”也没了，这无疑将进一步加剧开发商资金的饥渴。记者走访发现，一线城市房价已经出现松动，部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显了，但性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。
北京房价再挫
一降之后，北京房价再遭下挫。在北京限购令等政策作用下，今年5月、6月开始，前两年房价上涨最快的北京东部区域如通州楼市房价率先松动，珠江拉维小镇[消息价格户型点评]、京贸国际城等，由2万多元/平方米下降到1．6万-1．9万元/平方米。与通州邻近的朝阳区域楼市也受到波及，部分项目房价开始松动，如远洋一方价格由2．5万元/平方米下降到2万元/平方米，首开常青藤上半年房价下降了10％左右。
随着政策的持续作用，下半年北京楼市降价潮开始由点及面向更广的区域延伸，且程度更深。通州、房山、大兴楼市普遍遭遇量价齐跌，这些郊区很多楼盘价格大幅下调，甚至降至1．3万-1．4万元/平方米。
一些此前已经下调过价格的楼盘甚至出现了再次降价，如京贸国际城经过了几波降价后，价格从高峰时期的2．5万元/平方米下调至1．3万多元/平方米。通州新盘东亚逸品阁近日表示拟以13200元/平方米的价格入市。大兴区域一些项目已经从2万元/平方米降至1．7万-1．8万元/平方米，新盘龙湖时代天街售价只有1．18万元/平方米，房山新盘翠林漫步均价只有1．4万元/平方米。
在高库存、投资投机受抑制等压力下，北京城区房价也开始出现松动，如日前朝阳区远洋一方价格由2万元/平方米再降至1．8万元/平方米。
链家地产首席分析师张月表示，当前北京房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延，二环内二手房成交价格已经松动，成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗，整体市场已经进入下行阶段，预计未来城区房价将进一步下降。
降价现象向更多城市蔓延
量价齐跌正是传统的“金九银十”期间各地楼市的普遍遭遇。经过了大半年成交下降的阵痛，华东、华南区域一些楼盘价格出现了一定规模的降价现象，并且频频出现大型房企的身影。
在上海，10月15日，龙湖郦城项目针对部分公寓进行促销，购房者2万元办理某房产网站的会员卡，即可抵扣30万元的总房款。计算下来，销售均价为每平方米14000元左右，较此前已售房源的价格低两三成。继上半年率先在上海市场降价之后，10月中下旬中海地产旗下中海御景熙岸推出一批房源，价格仅为1．6万-1．7万元/平方米，较此前下降近30％。11月初，上海嘉定南翔板块的新城公馆项目推出了100套特价房，均价在20000元/平方米，比申报价格下降5000元/平方米左右。
武汉楼市近期的特价房活动也“满城开花”。此外，在华南深圳、广州等地，万科、恒大也开始降价走量。
张月表示，整体看，经过了新一轮调控大半年的持续作用，降价现象向更多城市蔓延，降价求量正是当前一二线城市的普遍状态。
楼市拐点特征明显
对楼市而言，在目前高高在上的房价水平上，如果不能遏制高房价，或者说仅仅只是保持房价的稳定，那必将动摇市场预期，损耗政策的效力。
2010年4月楼市调控措施出台，楼市随之也遭遇了成交量的下跌，但房价并未松动，经过了5个月的市场消化，房价基本是岿然不动，这一度引发了市场的观望与恐慌，随后在当年迎来了真正的“金九银十”，房价再次上涨。
而在今年“国八条”出台后，各地陆续出台细化措施，如北京出台了国内最严的楼市限购令，经过一段时间博弈后，在成交量持续下降的局面下，北京等城市房价开始松动。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，从国家统计局公布的数据分析可看出，房价拐点已初步显现。根据国家统计局的数据，9月70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。
中国房地产学会副会长陈国强表示，目前楼市拐点的特征已经十分明显了，但性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。
控制高房价预期将持续
杨红旭预计，随着政策的持续作用，10月楼市成交依然低迷，预计10月房价拐点的特征将更为明显，楼市下行的动能更足。
陈国强表示，各个城市价格下行的幅度并不会保持一致，因为各地市场情况不同，政策严厉的、缺乏刚需有效支撑的、房价严重脱离购房人购买能力的地方，房价下行的程度将会更加严重。
陈国强认为，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将从根本上决定楼市的走势。
国土部：第三季度房地产用地供应增速放缓
土地市场动态监测监管系统和城市地价动态监测系统数据显示，第三季度房地产用地市场运行平稳，调控效果进一步显现。
房地产用地供应增速放缓，全年预计将近17万公顷。
今年前三季度，房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。36个重点城市（直辖市、省会城市、计划单列市）房地产用地供应量同比增长11%，其中供应量增加和减少的城市各占一半。其它城市房地产用地供应量同比增加14.9%，增幅较上半年扩大6.8个百分点。从前几年看，第四季度房地产用地供应量一般占全年供应量30%左右，因此预计今年全年的房地产用地供应总量将近17万公顷，同比增长超过10%。
保障性住房用地占比显著提高，全年住宅用地供应总量同比仍将保持增长
前三季度，住宅用地供应8.83万公顷，同比增加13.4%，增幅与去年同期相比回落，但较上半年扩大10.8个百分点，
地价增速全面回落，市场竞争有望进一步降温。
住宅地价环比负增长的城市从二季度的6个扩大到12个。目前调控处于关键时期，房地产市场总体上仍处于僵持阶段。预计在第四季度，重点监测城市的住宅用地地价增幅将进一步回落，地价水平下降的城市会逐步增多。
截至2011年10月，未开工的房地产用地约为21.3万公顷，其中住宅用地16.5万公顷；未竣工的房地产用地45.5万公顷，其中住宅用地35.5万公顷。按照开发建设周期，这些已供应的房地产用地将逐步转化为房屋有效供应，存销比的变化将对房地产市场产生积极影响，促进房价合理调整。
调查：九成买家持币观望 房价跌幅超40%再出手
国务院总理温家宝日前再次就房价表态，中国下调房价是国家坚定的政策，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。这无异于又是中国楼市的“信号”，给正处在观望中等待降价的购房者注入一针“强心剂”。又逢年关将至，开发商或将“以价换量”，而从市场反映的现象看，继一线城市部分楼盘降价后，降价趋势正在向二三线或更大范围蔓延。
对此，在腾讯房产日前所做的相关调查中显示,网友对北京房价下行的心理预期明显增强,有83%受访者认为未来一年北京房价将呈继续下行的趋势，仅有6%网友看涨。
与之相对应，网友购房意愿再创新低，超九成买家选择持币观望，其中有七成受访者表示房价跌幅40%以上才会考虑出手买房。可见，在整个房地产市场深度调整的情况下，开发商若想安然度过年关，以降价换销量，需拿出十足诚意。
陈淮：楼市调控 没打算让所有开发商都活下去
当前的房地产调控政策，没有打算让所有的开发商都活下去。
从北京、上海发端，“楼盘降价—老业主抗议—新业主抢购”似乎已经成了多座城市都在上演的戏码。这只是房地产市场更迭变化的开始。房地产业在创造了住房总量20年翻7倍的奇迹之余，已经到了转型的“关口”。抑制过度的购房需求，推动楼市的优胜劣汰已经成为迫在眉睫的任务。
没有一个行业能够只靠不断涨价来实现盈利，楼市自然也不能例外。楼市在未来需要做好准备，迎接政策和现实的两大考验。其中，政策的考验包括了货币政策和利率的规律性调整，以及宏观经济反通胀的大环境；现实的考验则是购房者对商品房品质和配套的日益挑剔。在这样的考验下，势必会有一些开发商“掉队”。
没有病弱个体的不断淘汰，房地产行业就不可能得到提高。就像上世纪名噪一时的家电品牌到今天已经基本绝迹，但并不妨碍中国登上世界家电大国的“宝座”。同样的，房地产业也将会有这样一个轮回和蜕变的过程。
从上到下或者从下到上的转折都不叫拐点，如果将房价的长期走势制作成折线图就不难发现，尽管在这条线上在不同时间有不同的转折点，但房价依然存在一个整体的趋势。所以，无论说房价涨，还是房价降，在这条线上都不难找到说对的时候。
房价的涨与跌并不是调控的目的。不能回避的现实是，目前的住宅总量依然处在短缺的状态，有人依然没有房住。假如有100人，却只准备了80份盒饭，那么无论盒饭的价格涨到天还跌到底，还是会有20人没有盒饭吃；将盒饭的价格降下来，80份盒饭也不能变成100份。
因此，房价拐点存在与否、何时到来，之于楼市并不是最重要的问题；如何能够满足“没有盒饭的20人”，也就是没有住房的刚性需求，才是调控的目标，也是当下楼市的当务之急。
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