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关注降价背后:唐山房价"绝不会降"原因知多少

房天下   2011-11-10 15:03

[摘要] “金九”没了,“银十”也没了,这无疑将进一步加剧开发商资金的饥渴。记者走访发现,一线城市房价已经出现松动,部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示,目前楼市拐点的特征已经十分明显了,但全国性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

房企巨头10月销售全面萎缩 股权变动加剧

已披露数据显示10月份房企销售业绩不容乐观,销售额下降的房企数量较8和9月份明显增多。 

保利地产公布销售数据显示,10月公司实现签约面积56.94万平方米,环比下滑3.1%,同比下降26.7%;实现签约金额54.2亿元,环比下滑19.5%,同比下降39.2%。而此前的8月和9月,保利地产签约金额已分别同比下降11.99%和26.21%。

10月,万科实现销售面积100.4万平方米,环比下跌7%,同比下跌23%;实现销售额103.4亿元,环比下跌17.3%,同比下跌33.3%。而此前8月和9月,万科销售金额同比下降幅度分别为12.6%和12%,10月份销售同比下滑幅度也进一步加大。

富力地产(02777.HK)在10月实现合约销售金额20.51亿元,合约销售面积16.67万平方米,环比分别下跌了31.8%和20.4%。前10月,富力地产实现合约销售金额235亿元,合约销售面积157万平方米,分别同比下降2%和19%。

碧桂园10月销售额与合同销售面积分别同比下跌14%和24.8%。龙湖地产10月合同签约额也下跌12%,为43.8亿元。金地集团累计实现签约面积165.1万平方米,同比减少2.3%。

北京中原统计数据显示,接近七成的一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%;10月份从已经披露的数据看,预计未完成同期任务的企业将继续增加。前三季度报显示,在A股上市的房企中,七成房企经营性现金流为负,超过四成房企净利润下滑甚至亏损,80%以上房企负债同比增加。开发商整体现金流趋紧,已是不争的事实。

一线房企在10月份继续出现萎缩,而中小房企受到的影响更加剧烈。很多企业受制于资金及库存的双重压力下,已经到了必须出售项目或股权换取资金度过冬天的关口。

绿城等一线房企因为资金紧张也已经到了出售项目的边缘。在上海等城市更是出现了一线房企扎堆降价的现象。

北京中原分析认为:周围行业标杆的一线房企销售受阻很可能带动行业加速调整,一线企业的带动作用非常大,一旦出现部分企业性下调价格,市场拐点特别是价格虚高的一线城市的拐点将加速出现。 

降价现象向更多城市蔓延 楼市拐点特征渐显  

“金九”没了,“银十”也没了,这无疑将进一步加剧开发商资金的饥渴。记者走访发现,一线城市房价已经出现松动,部分楼盘房价降幅较大。中国房地产学会副会长陈国强表示,目前楼市拐点的特征已经十分明显了,但性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

北京房价再挫

一降之后,北京房价再遭下挫。在北京限购令等政策作用下,今年5月、6月开始,前两年房价上涨最快的北京东部区域如通州楼市房价率先松动,珠江拉维小镇[消息价格户型点评]、京贸国际城等,由2万多元/平方米下降到1.6万-1.9万元/平方米。与通州邻近的朝阳区域楼市也受到波及,部分项目房价开始松动,如远洋一方价格由2.5万元/平方米下降到2万元/平方米,首开常青藤上半年房价下降了10%左右。

随着政策的持续作用,下半年北京楼市降价潮开始由点及面向更广的区域延伸,且程度更深。通州、房山、大兴楼市普遍遭遇量价齐跌,这些郊区很多楼盘价格大幅下调,甚至降至1.3万-1.4万元/平方米。

一些此前已经下调过价格的楼盘甚至出现了再次降价,如京贸国际城经过了几波降价后,价格从高峰时期的2.5万元/平方米下调至1.3万多元/平方米。通州新盘东亚逸品阁近日表示拟以13200元/平方米的价格入市。大兴区域一些项目已经从2万元/平方米降至1.7万-1.8万元/平方米,新盘龙湖时代天街售价只有1.18万元/平方米,房山新盘翠林漫步均价只有1.4万元/平方米。

在高库存、投资投机受抑制等压力下,北京城区房价也开始出现松动,如日前朝阳区远洋一方价格由2万元/平方米再降至1.8万元/平方米。

链家地产首席分析师张月表示,当前北京房价下跌已经开始逐渐由外向内蔓延,二环内二手房成交价格已经松动,成交量下跌带动成交价下降的趋势十分明朗,整体市场已经进入下行阶段,预计未来城区房价将进一步下降。

降价现象向更多城市蔓延

量价齐跌正是传统的“金九银十”期间各地楼市的普遍遭遇。经过了大半年成交下降的阵痛,华东、华南区域一些楼盘价格出现了一定规模的降价现象,并且频频出现大型房企的身影。

在上海,10月15日,龙湖郦城项目针对部分公寓进行促销,购房者2万元办理某房产网站的会员卡,即可抵扣30万元的总房款。计算下来,销售均价为每平方米14000元左右,较此前已售房源的价格低两三成。继上半年率先在上海市场降价之后,10月中下旬中海地产旗下中海御景熙岸推出一批房源,价格仅为1.6万-1.7万元/平方米,较此前下降近30%。11月初,上海嘉定南翔板块的新城公馆项目推出了100套特价房,均价在20000元/平方米,比申报价格下降5000元/平方米左右。

武汉楼市近期的特价房活动也“满城开花”。此外,在华南深圳、广州等地,万科、恒大也开始降价走量。

张月表示,整体看,经过了新一轮调控大半年的持续作用,降价现象向更多城市蔓延,降价求量正是当前一二线城市的普遍状态。

楼市拐点特征明显

对楼市而言,在目前高高在上的房价水平上,如果不能遏制高房价,或者说仅仅只是保持房价的稳定,那必将动摇市场预期,损耗政策的效力。

2010年4月楼市调控措施出台,楼市随之也遭遇了成交量的下跌,但房价并未松动,经过了5个月的市场消化,房价基本是岿然不动,这一度引发了市场的观望与恐慌,随后在当年迎来了真正的“金九银十”,房价再次上涨。

而在今年“国八条”出台后,各地陆续出台细化措施,如北京出台了国内最严的楼市限购令,经过一段时间博弈后,在成交量持续下降的局面下,北京等城市房价开始松动。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,从国家统计局公布的数据分析可看出,房价拐点已初步显现。根据国家统计局的数据,9月70个大中城市中,价格环比下降的城市有17个,持平的城市有29个。

中国房地产学会副会长陈国强表示,目前楼市拐点的特征已经十分明显了,但性的楼市拐点是否已经确立仍有待观察。

控制高房价预期将持续

杨红旭预计,随着政策的持续作用,10月楼市成交依然低迷,预计10月房价拐点的特征将更为明显,楼市下行的动能更足。

陈国强表示,各个城市价格下行的幅度并不会保持一致,因为各地市场情况不同,政策严厉的、缺乏刚需有效支撑的、房价严重脱离购房人购买能力的地方,房价下行的程度将会更加严重。

陈国强认为,从目前政策释放出来的信号看,楼市调控从紧的方向不会改变,控制高房价的预期仍将持续较长时间,这将从根本上决定楼市的走势。  

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