[摘要] 房地产调控在“金九银十”关键期，却似乎正发生一些微妙的变化。近日继重庆、江苏常州之后，江苏南京也宣布提高公积金贷款最高额度，并有条件放松贷款政策；与此同时，在土地出让遇阻的情况下，广州、南京、北京等地的土地政策也悄然放开。
避免误伤"刚需"首套房税费信贷政策或将松绑
房地产调控在“金九银十”关键期，却似乎正发生一些微妙的变化。近日继重庆、江苏常州之后，江苏南京也宣布提高公积金贷款额度，并有条件放松贷款政策；与此同时，在土地出让遇阻的情况下，广州、南京、北京等地的土地政策也悄然放开。
业内人士预测，当前已经接近楼市调控的政策底部，随着政策滞后效应的释放，预计明年二季度会达到市场底部，而继公积金额度提升、土地出让松绑后，“误伤”到刚需的首套住房的信贷税费调控政策等，或将会有所松绑。
“要注重调控政策的针对性、灵活性和前瞻性，保持货币信贷总量的合理增长。”在房地产市场“哀鸿遍野”的情况下，上周，监管层的突然表态让开发商看到了口风微妙的变化。此番表态尽管在随后被证实主要针对中小微企业，但在开发商看来，却释放出流动性紧缩政策可能有所适度放松的信号。
在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，“地方政府很积极，监管层口风稍稍变化，马上公积金和土地出让政策就有所松动”。
杨红旭提及的公积金和土地出让政策，主要指的刚刚在部分地区提高的公积金贷款上限和拿地保证金比例降低。
不仅仅是针对购房者，对于仍需依赖土地财政的地方政府，在土地流拍频繁后，已经悄然松绑土地出让政策，其中包括降低拿地保证金比例、延长付款进度，甚至降低配建保障房面积以及调整出让价格等，这些城市包括广州、南京、北京等地。
“对限购政策适时微调是可行的，短时间内‘松绑’可能性不大，一些地方政府也不会再像佛山一样敢当‘出头鸟’，但政策总会不断调整和完善，比如现行的信贷政策对首套房比例的大幅提高就明显压制刚需者的需求，这显然是不合适的，也给‘政策微调’提供了前提。”对于伟业我爱我家集团副总裁胡景晖的这一观点，杨红旭也表示赞同。
在杨红旭看来，因为购买第三套及以上住房多属投资投机性购房，停止其贷款理所应当；对于二套房首付提至六成，贷款利率为基准利率的1.2倍以上，尽管改善型需求有些无奈，但却也能够接受，但由于此轮房地产调控的主要目标是稳定房价，打击重点是投资投机性需求，并非自住需求，因此对于首套住房当下首付比例提高至40%以上、利率提高至基准利率的1.1-1.2倍以及比较高的税费政策，并非长久之策，一旦流动性允许，首套住房过于苛刻的要求可能会被逐步放开。
而北京中原地产三级市场部研究总监张大伟则认为，在流动性依然过剩的当下，房价反弹风险依然存在，监管层一再咬死银行首付比例及贷款利率便可知一二，下一步，国家很可能在合适的时刻，针对一些备受争议的调控，如首套住房税费及信贷政策等，会做出适时调整。
网民议公积金贷款“松绑”：谨防干扰楼市调控
据报道，近日南京、宁波、常州等地对公积金贷款政策进行调整，或提高首套房贷款上限，或有限开放二套房贷款，或将原商业房贷转成公积金贷款。有网民认为，这在一定程度上帮助购房者减轻了购房压力。也有很多网民认为，给公积金贷款政策松绑有为楼市“托市”的嫌疑，应慎防一些地方以公积金“钱多”照顾“刚需”为由，干扰国家房地产调控政策。
公积金“开闸放水”可缓解购房者压力
署名“韩雷”的博文认为，限购令在全面推广之后，一方面已经显现较明显的效果，近期一线城市房价开始出现下跌；另一方面则使一些刚性需求受到了遏制，而对“刚需”的遏制如不减压，有可能会引起其他不好的效果。二三线城市放松公积金贷款，虽然有地方政府减缓房地产市场过冷的意图，但确实对有居住和改善住房需求的家庭更加公平一些。部分地区给公积金松绑，不应仅从房地产的角度看待，还应从保值增值和提高使用效率的角度看待，这样才能在进行调控的同时，减小“刚需”购房者的压力，让调控的节奏感更强。
署名“谢逸枫”的博文认为，公积金贷款政策松绑主要是地方政府扛不住，其次是属于市场行为，如南京公积金保有量已经足够支撑从20万/人恢复到30万/人。而受“银根”紧缩的影响，“刚需”人群置业受到极大的抑制。最后是这一举措一定程度上缓解了中低收入家庭置业资金不足的问题。另外是减少限购政策对刚性需求和改善需求的政策负面影响，鼓励和支持刚性需求和改善需求的购房者解决住房问题。
楼市调控成果显现
“真正的投机客，在炒房中，肯定没有多少是用公积金去炒作的，所以关注民生的政府，此次开禁公积金贷款，实属是明智的亲民之举。公积金此时松动，肯定不是政府变相救市而是给‘刚需’活路。”署名“吕谏”的博客文章认为。
署名为“洪维”的博文认为，住房公积金制度实际上是一种具有互助性的住房保障制度，有责任的房地产开发商应当肩负起相应的社会责任，积极配合办理公积金贷款手续。并且由于公积金贷款具有贷款利率较低的优点，具有较高的吸引力，在目前相对低迷的楼市中实际也是一种很好的促销手段。银行收紧钱袋子，首套房利率全面提高无疑误伤“刚需”，公积金此时松绑意味深长，政府活跃楼市的举措，三方共赢：开发商、买房人、政府。此政策预计还将发酵，引发其他城市跟进。
应坚定楼市调控决心
“贷款额度提高10万20万，在目前房价依然高企的情况下，我们还是买不起房。”网民“金陵小子”坦言，政府提高了公积金贷款额度，但他仍然没有购房计划，还想再观望一段时间。
“吴其伦“赤脚白领”等网民认为，公积金“开闸放水”并非一定要流向楼市，大可进入其他投资领域获得保值增值的效果，在房地产深度调整期松绑公积金贷款政策，表明货币收紧政策开始变相放松，不利于房地产市场调控的政策执行，甚至导致房价因购房需求而上涨，出现报复性反弹的恶性循环。
还有网友表示，公众对于房地产政策的持续关注源于高房价下的民生焦虑。从客观上讲，近期关于各地企图放松楼市调控的消息较多，南京市近日又提高公积金贷款额度，不免引发舆论的猜想。长期以来，房地产市场与地方政府的G D P紧密相连，国家宏观调控政策出台后，楼市遇冷，G D P数字不好看，地方政府有本能的“救市”冲动，希望能够继续坚持调控政策不动摇，让房地产价格回归公众可以承受的理性区间。
限购仍是当前楼市调控“利器”
近日，在十一届人大常委会第二十三次会议联组会议上，人大常委会委员吴晓灵认为，长期采取房地产限购政策与市场配置资源的原则相悖，应更多地运用税收手段调节。对此，住建部部长姜伟新回应称，楼市限购政策是行政办法，是不得已而采取的办法。他还表示，一旦个人住房信息联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。
毫无疑问，限购这个带有明显行政色彩的楼市调控措施是不可能长期执行的，但是，从本轮房地产调控的进展来看，限购令仍是当前楼市调控最有力的武器。2010年至今，在限购政策严格执行的情况下，出台了限购政策的城市实际有资格、有能力、有意愿买房的家庭数量明显减少，这使得这些城市房价涨幅明显趋缓，北、上、广、深等一线大城市房价已在最近几个月连续停涨。而那些没有出台限购令的二、三线城市，则成为了众多投资性需求的聚集地，也成为了近一年多来平均房价上涨的主要推动力。可以说，限购令在遏制投资性需求和房价过快上涨过程中所起到的作用，是无可替代的。
而从居民的反馈来看，根据央行营管部三季度对北京市城镇居民购房状况的问卷调查显示，47.4%的受访居民反映，二、三线城市限购对自己购房、售房的心理以及预期产生了影响，更有67.1%的受访者认为，限购政策长期化，有利于住房市场的发展。这足以反映出，限购令在短期内取消并不利于房地产调控，也不符合民意。而且，根据笔者与业内人士的交流，在媒体报道了有关“限购令可能退出”的消息后，近期有一些中介故意夸大这一消息，打击购房者对调控政策的信心，对楼市预期产生了负面影响。笔者认为，虽然姜伟新的本意，是从长期的角度出发，用更多制度性的措施取代限购这一行政化手段，以保证房地产市场的健康稳定发展，但在如今这个房地产调控的关键时刻，任何风吹草动都有可能影响市场预期，干扰政策效果。
本轮房地产调控的思路，是通过短期行政手段压制需求，为房地产市场相关制度建设赢取时间，而限购政策无疑是这一思路的核心政策。因此，虽然从长期看，限购政策取消是必然的，但就短期而言，放松限购政策，无疑是对前期政策思路的全盘否定，也是对房价维稳预期的颠覆，随着而来的房价报复性上涨，很可能令楼市调控功亏一篑。
遵循本轮调控的思路，限购政策放松的前提就应该是房地产相关制度基本健全。从巩固政策效果的角度出发，限购政策的退出可能需要等到保障性住房体系和房产税制度的基本建立。目前，这两项工作正在稳步推进之中，但仍面临着一些困难。数据显示，截至9月底，保障性住房已开工986万套，占年度计划的98%，2011年保障性住房建设任务能顺利完成已基本没有疑义。不过，有关保障房资金来源的问题尚未得到充分解决，保障房的分配、退出机制也有待完善。而在房产税方面，财政部部长助理王保安此前表示，中国将加快推进房产税的实施，使它进一步发挥在房地产市场运行过程中的调控作用；而住建部也正在努力建设城镇个人住房信息系统，推进信息联网。但从目前房产税试点情况看，房产税的覆盖面仍然较小，对于投资性、投机性购房的约束作用相对有限。因此，笔者觉得，在当前情况下，限购政策仍有存在的必要，不可轻言放松。
楼市调控政策基调未变 限购短期内难松绑
当前楼市调控正处深度博弈期，市场各方对于政府的有关表态变得更加敏感。温总理29日在国务院常务会议上再次强调，要坚定不移地搞好房地产调控，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果，增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。昨日接受证券时报记者采访的住建部专家认为，这再次表明，楼市调控的政策基调没有改变，年底限购到期的少数城市可能会将限购政策顺延。
信息系统建立
不等于限购取消
限购政策何时松绑备受关注。日前，住建部部长姜伟新在回答人大委员专题询问时表示，限购政策是不得已而采取的办法，待城镇个人住房信息系统等平台建立统一起来，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。这被很多人误解为是限购将会松绑的信号。
在中国房地产学会副会长陈国强（微博）看来，限购取消与信息系统建立不能简单划等号。“限购是否取消要看市场变化情况，不仅要看房价变化，还要看供求关系、结构调整、成交量等变化情况，短期内限购不会放松。”
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受证券时报记者采访时也认为，“个人住房信息系统联网后不必限购”只是一种笼统的表述，并非单一性、化的标准。只能理解为这一系统建成之后，有助于完善房地产税收，如房产税，从而让税收政策成为抑制投资投机性购房的长久性政策，在一定程度上替代限购令的功能。
实际上，姜伟新上述有关限购的言论，是针对人大常委会委员吴晓灵提出的“长期采取限购政策与市场配置资源的原则相悖，应该更多运用税收手段调节”而言的。姜伟新当时表示，“更多地采取税收的办法，对需求和供给包括对房价进行调节是一个非常重要的意见。但是现在确实有一个信息不是特别清楚的问题，我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，准备先在40个城市进行试点，然后尽快实行联网。如果这个信息系统将来建立起来了，加上银行、财政、税务、公安的一些信息系统，能统一到一个平台上，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”
住建部政策研究中心副主任王珏林对记者表示，我国房地产市场所处的发展阶段决定了对市场的管理方式和管理方法需要政府参与。当房地产市场成熟后，市场主要通过四个手段来管理，一是土地，二是税收，三是金融，四是规划。建立住房信息系统非常重要，它是对资源、资产和市场进行管理的基础，没有这类基础性的工作，不能掌握个人房屋信息，就很难全面推进房屋税制改革，也就很难实现市场管理法制化。
据悉，尽管今年年底前，40个重点城市的信息系统将联网，但要扩展到265个地级市，再到联网仍需几年时间，这个过程很艰难，其中非常重要的一点就是信息安全问题。此外，在陈国强看来，现实的阻力是有些官员不愿意推动，因为个人信息系统建立起来，这些官员、公务员的财产就会公开化。
完善税收体制
是建立信息系统目的之一
“如果说建立住房信息系统是为房产税推出打基础，以便将来用房产税代替限购政策，恐怕这样理解也不全面。”杨红旭说。在他看来，个人住房信息系统的建立是一项基础性制度建设，完善税收制度只是建立信息系统的目的之一，建立信息系统也是为今后的调控提供数据支撑。
事实上，在回答人大委员专题询问时，住建部副部长齐骥就说过，“信息系统联网，一是解决对市场变化的分析问题，另外执行差别化的货币政策也要有这样的基础信息来支撑。但目前这个系统还存在着很大不足，只有个人信息，而不是家庭信息，所以这个系统还不足以全部满足差别化的信贷政策和住房限购的临时性措施实施的需要。”随后，姜伟新还补充说，“仅靠这个系统解决不了我们社会管理中的很多问题，将来会有一个综合信息共用的问题，这是整个社会管理中非常重要的一个问题，住房信息仅仅是其中一个重要的环节”。
对于房产税的扩大征收，财政部部长助理王保安在回答人大委员专题询问时表示，“当前我国的税收政策在住房的取得、转让和保有环节的合理负担以及相应的税率设计方面，还有不完善之处，我们承认这需要一个过程。”他说，目前在上海和重庆已经开始进行房产税的试点，下一阶段，财政部将抓紧总结两个城市的房产税试点经验，加快推进房产税的实施。
王珏林认为，税收在市场管理中作用非常大，可以调整资源、收入和分配，使资源利用效率、效能化，使收入和分配更合理。建立和发展好我国房地产市场，需要时间，需要推进法制建设，需要多部门、多级政府配合，而现在是建立市场法制、市场机制的时机。
不过，杨红旭表示，即便房产税加快推进，也不宜过分强调房产税抑制房价的作用。很多发达国家和地区，包括美国和香港，都有类似税收，但香港房价素喜大起大落，美国房价2006年之前曾连续几年快涨，最终吹成泡沫，破灭后引爆次贷危机。
限购到期城市
或顺延政策
此前，贵阳、济南等少数城市在今年一季度出台限购文件时，就曾明确暂定执行期至今年12月31日。另外，8月份住建部出台的二三线城市五项限购标准中，也曾明确新限购城市可考虑暂定执行到今年年底，最终台州和衢州两个城市出台了限购令，但均未明确退出时间。近期很多开发商加大了促销力度，部分城市房价也有所松动。这增加了市场对一些城市限购令到期退出的预期。
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