中海旗下的北京地王项目“中海九号公馆”，俨然坐上了“跳楼机”。
在今年前三批房源销售相对正常的情况下，中海九号公馆于6月18日推出的第四批、共计448套房源，上市近两个半月后，竟然出现罕见的零成交现象。
尽管成交突至“冰点”，但《每日经济新闻》记者计算发现，中海九号公馆的降价空间并不大。该项目所在地块为中海此前拿下的一个地王地块，土地成本很高，地价房价比高达近52%，而一般房产项目的地价房价比在二至三成。
两个半月零成交
北京住建委旗下的网站北京市房地产交易管理网的数据显示，中海九号公馆分别于3月2日、3月13日、5月22日和6月17日拿到新预售证，分别推出房源88套、192套、180套和448套。截至8月30日，前三批房源分别成交30套、54套和137套，相应的签约率分别为34%、28%和76%。
不过令人意外的是，中海九号公馆于6月17日拿到预售证，并于6月18日开盘的448套房源，北京市房地产交易管理网上的成交数据竟然为零。换句话说，开盘近两个半月后，中海九号公馆第四批房源为零成交。
对于中海九号公馆前三批房源签约率尚属正常，而最近一批房源两个半月内竟然零成交的过山车式表现，在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京亚豪机构总监郭毅、北京美联市场研究部高级经理张磊的反应皆为“捂盘所致”。但考虑到中海九号公馆于9月10日将对零成交的房源进行降价促销时，“捂盘说”不攻自破。
排除捂盘的可能性后，郭毅认为，中海九号公馆第四批房源异常的零成交表现，可能与项目的放量节奏有关系。具体来说，该楼盘在近三个半月内，连续四次开盘，合计提供房源908套。放量节奏太快，导致总体放出的量比较大，可能超越了该楼盘所在的北京西南板块区域对住宅需求的承载能力，而该区域具备买房资格、购房能力及购买意愿的客户，已被前面三批房源消化，待紧接而至的第四批房源出来后，已无新客户了。不过，郭毅仍然认为，第四批房源的零成交比较极端，不可思议。
张磊也认为，与第四批房源相比，中海九号公馆前三批房源销售不错，缘于蓄客期较长所致，而第四批房源的惨淡表现，缘于开发商开盘节奏过快所致。
地王身份成烫手山芋
对于零成交现象，中海九号公馆将不得不在短期销量与长期品牌形象间进行选择。
不过，中海九号公馆的降价空间并不大，因为这是个地王项目，成本很高。
资料显示，2010年1月21日，中海以66.9亿元总价拿下北京丰台区六圈村A和B两块居住项目用地，成为当时北京的总价地王，该用地项目也就是目前的中海九号公馆。折算下来，中海九号公馆楼面价高达17153元/平方米。以该楼盘5月22日拿到预售证的这批房源为例，北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月30日，成交均价为32865元/平方米。如此粗略计算，中海九号公馆地价房价比高达近52%。
一位不愿具名的房企高管在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，目前一个楼盘的地价房价比一般在二至三成，也就是说，一个楼盘的土地出让金在售价中的比重一般在20%~30%之间。此前国土部公布的调查数据也显示，楼市地价占房价平均比重为23.2%。
远洋地产与雅居乐的相关数据可以佐证。远洋地产上半年财报显示，上半年远洋地产旗下楼盘(不包括车位销售)，平均入账销售价格约为11000元/平方米，平均土地成本(不包括车位)约为2653元/平方米，地价房价比约24%。而雅居乐上半年财报显示，公司目前持有的土地成本为1307元/平方米，但上半年销售均价高达约1.1万元/平方米，土地成本占销售均价的比例低至12%。
中海九号公馆畸高的地价房价比，在地王项目中并非个案，极具普遍性。比如同为地王身份的金茂府、润枫领尚、中信新城和保利中央公园，地价房价比分别高达35%、45%、58%和46%。
一房企高管认为，畸高的地价房价比，意味着地王楼盘的利润空间被进一步压缩，加上后期的建安成本和各种税费，实际的利润空间已极为有限，因此降价空间也相对有限。而造成地王们地价房价比偏高的原因在于当时开发商在拿地时，房地产市场环境仍在高歌猛进，开发商没有预测到后来政府会如此严厉的打压楼市，因此当时会花大价钱去购买这些稀缺的地王地块。但后来的楼市环境急转直下，导致如今的地王地价成为手中的烫手山芋。每经记者叶书利发自北京每日经济新闻
8月30日，已有14家银行公布上半年业绩。根据其半年报数据《经济参考报》记者初步计算，14家银行房地产贷款余额约2.66万亿元，较上年末仅增加约1344.26亿元。但值得一提的是，截至6月30日，14家上市银行贷款总额已达3859亿元，较年初增长6%左右，其中，有相当一部分为房地产业贷款。
在披露中报的银行中，有11家贷款额均较年初增加，其中有8家银行增幅超过10%，光大、浦发、民生、宁波银行增幅居前，贷款额分别较年初增长17.87%、22.19%、24.71%和31.97%。一位银行业分析师对《经济参考报》记者称：“对于中小商业银行而言，房地产贷款风险集中体现在贷款中。”民生银行增长的贷款主要在二季度，其中公司贷款增加了7.5亿元贷款，主要是余额较大的房地产、传统制造业有贷款。该行公司银行部总经理林云山表示，针对房地产贷款，将采取措施加大管理力度。这也意味着，房地产开发商客户或将面临整合。
“从上半年调研的结果来看，上市中大型房企的全年新开工计划仍旧没有更改或下调的预期，但是众多小型和项目性地产公司因为银行贷款的紧张，直接转让土地项目或等待销售回款到位再决定是否开工的现象增加。”华创证券分析师高利认为。因此，关于房地产业的贷款值得警惕。“事实上，银行并未停止对于房地产开发商的贷款，而是更趋谨慎了。总的来说，工行房地产贷款总体情况是稳健增长。”工行行长杨凯生表示，“上半年工行对房地产贷款增长了3.15%，其中，房地产开发商贷款增长1.5%。”
除了严格的房地产调控政策外，银监会提高了对商业银行的资本要求，《商业银行资本充足率管理办法(征求意见稿)》指出，房地产开发贷款风险权重将上调至150%，这使得房地产贷款业务的增速和在银行贷款业务中的占比将进一步下降，同时，依照目前的情况来看，国有大行对开发商客户的整合或将进一步加快。
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建行行长张建国表示“现时内地楼价上升过快，而银行需要对客户进行限额管理，因此减少了与中小型开发商合作，希望提升贷款质素。建行房地产开发商客户数量已由2007年的6400多个减少至目前的3084个，并且这其中多为性开发商。”
在股份制商业银行中，开发贷业务“失宠”的情况也如“蝴蝶效应”一般纷纷展开。7家股份制商业银行上半年新增房地产开发贷款总额共516.87亿元，且房地产开发贷占总贷款比重下降的有民生银行、光大银行、浦发银行、兴业银行，分别下降0.83%、0.94%、0.03%、0.45%。分析师高利预计，在接下来的几个月中，随着保障房推动房地产开发贷力量的减弱，商品房部分的房屋新开工增速和投资增速将继续下滑。
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