沉寂1个月之后，上海宅地市场终于在昨日迎来了两幅热门地块的开标——上海今年第77号土地出让公告中的祝桥新镇E5、E6两幅纯住宅用地，在绿地、旭辉、朗诗等21家知名房企的高度关注下双双以近百的溢价率成交，溢价水平仅次于6月成交的青浦地块，成为春节之后上海宅地市场的溢价率亚军、季军。
不过，市场分析人士指出，繁荣的高溢价数字背后，多数开发商看空后市的悲观心态依旧难以撼动。
地价偏高？
“这个价格拍高了。”昨天祝桥新镇E5地块摘牌后，竞得企业上海祝桥新镇投资有限公司一名代表向《财经日报》表示。
昨日，上海浦东祝桥新镇E6、E5两幅住宅地块正式开标，总成交面积151011.3平方米，成交金额11.45亿元。其中，E6地块被朗诗集团旗下上海朗华置业有限公司以5.75亿元竞得，成交楼面地价5506元/平方米，溢价率98%；E5地块则被上海祝桥新镇投资有限公司、李百林、林美增以5.7亿元竞得，楼面地价5329元/平方米，溢价率91%。
一组可以用来对比的数据是，今年3~7月上海共成交11幅纯宅地，其中9幅地块溢价率不足50%。
针对此次祝桥新镇E6、E5两幅宅地异常“出挑”的溢价率，上述开发商代表向本报记者坦言，5329元/平方米的楼面地价有点高。“祝桥新镇地段的房价在11000~12000元/平方米左右，开发的成本至少要5000元/平方米。现在这个价格下，利润空间就比较小了。”他表示，其公司地址靠近目标地块是他们考虑这次参加竞拍的重要原因。
预料之中？
事实上，E6、E5两幅宅地出现的异常行情尚在市场的预料之中。
公开资料显示，两幅地块位于祝桥新镇，紧邻航空湖公园。不过，祝桥新镇E5、E6地块的要求极为严格，可以用苛刻来形容——祝桥新镇E5地块要求配建30%的全装修住宅、5%的经济适用住房和20%的中小套型住宅。所建经适房开发商要无偿移交给政府，由政府实施销售。另外，上海市规土局表示该两幅地块为二类住宅用地，不能规划建设别墅。因靠近上海浦东机场，这两幅地块对建设的高度也做出了要求，要求建筑高度不得超过45米，要同时满足浦东机场净空控制要求。
但这并没有影响开发商的拿地热情，两幅地块有共计80家企业领取竞买申请书，有21家企业提出竞买申请。其中祝桥新镇E6地块更是因为有11家企业申请竞买而成为今年申请竞买人数的地块，市场也因此对该两幅地块给予更多的关注并寄予厚望。
21家企业对祝桥新镇地块发展潜力的认同度不容小觑。21世纪不动产上海区域市场中心认为，祝桥新镇位于浦东国际机场及川沙之间，未来或具有迪士尼的辐射效应，其住宅用地5000元/平方米的楼面地价，相对于川沙区域内近年来万元楼板价，还是具有一定的价格空间。
上述开发商代表亦认为，祝桥新镇的“大机场”概念应该能使此次成交的商品房建设价值大幅提高。
开发商拿地依旧谨慎
不过，值得一提的是，记者在采访过程中发现，E6、E5两幅宅地的偏热行情，似乎尚不足以挽回业内人士看空后市的悲观心态。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，E6、E5两幅宅地的溢价率虽然很高，但主要原因还是起价较低——单价不足3000元的土地报价在祝桥新镇10000元/平方米上下的新房价格来说，起步并不高。且两幅地块虽然竞价者众多，但多数开发商提交价格明显缺少“攻击性”。“相对温和的交易结果，衬托出整个住宅市场较为低迷的格局下，供应方对后期房价走势预期偏弱渐成定势。”
其实，多数开发商保守的拿地态度，在E6、E5两幅宅地的竞价现场亦能窥见一斑——本报记者在现场看到，虽然参与拍地的开发商众多，不过真正在现场竞价的并不多。尤其是开标前，E6地块其中一家竞买企业挂出5.2293亿元的高价之后，本提出竞买申请的11家企业中最终仅有2家表示愿意参与现场竞价。
无疑，80%的溢价率已经超过了绝大多数开发商的心理预期。
祝桥新镇投资有限公司内部人士向本报记者透露，成功拿下E5地块之后，确实也给公司的资金造成了不小的压力，预计今年内都不会再有拍地的计划。
摘要：住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。党和政府高度重视，正以坚决的态度，出重拳抑制房价过快上涨，大力度推进保障性住房建设，努力解决群众住房问题，让人们住有所居、安居乐业。
一年一度的央视春晚，是亿万中国人除夕之夜的“盛宴”，而小品则是最为人们津津乐道的“大餐”。2011年春晚的5个小品中，有两个说的都是房子引发的故事：一个讲为争房子而假离婚；一个讲因买不起房而借房来结婚。春晚小品集中“说房”，折射出高房价背景下人们对住房问题的广泛关注。
住房乃民生之要，住有所居是每个家庭的殷切期盼。近年来，很多地方出现了房价过高、上涨过快的现象，高房价成为时刻牵动人们神经、影响经济社会发展全局的突出问题。党和政府高度重视，正以坚决的态度，出重拳抑制房价过快上涨，大力度推进保障性住房建设，努力解决群众住房问题，让人们住有所居、安居乐业。
调控初见效 目前房价依然高
从2008年下半年开始，受国家房地产市场调控政策作用和国际金融危机的影响，我国房地产市场一度出现“价跌量减”的局面。但2009年第二季度以后，房价不但实现恢复性增长，且一路攀升，超过金融危机前的价。当年商品住宅平均价格涨幅达24.7%，远超过居民收入8.8%的增幅。一些大城市房价—收入比超过10，房价—租金比低至1∶500以下，远超出通常认可的合理范围。
深度解读
房价—收入比
指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度。通常认为，房价—收入比在3—6之间为合理区间。
房价—租金比
指每平方米月租金与每平方米房价的比值，是衡量房地产市场泡沫的重要指标之一。通常认为，比值低于1∶300就意味着房地产泡沫已经出现。
面对一路攀升的房价，党和政府及时“出拳”，陆续推出一系列政策措施，加以强力调控。
2010年1月7日， 国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，被称为“国十一条”；
2010年4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”；
2010年9月29日，按照国务院部署，住房和城乡建设部等八部委出台五项调控政策，被称为“九月新政”；
2011年1月26日，国务院办公厅发出《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，被称为“新国八条”。
政策传真
“新国八条”出硬招、实招强力调控房地产市场
◎落实地方政府责任，切实将房价控制在合理水平，合理确定本地房价控制目标；
◎加大保障性安居工程建设力度，逐步扩大保障覆盖面，增加公租房供应；
◎调整完善相关税收政策，个人购房不足5年转手，按销售收入全额征收营业税；
◎强化差别化信贷政策，购买第二套住房首付款比例不低于60%；
◎增加土地有效供应，2011年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量；
◎合理引导住房需求，主要城市要从严制定和执行限购措施；
◎落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；
◎坚持和强化舆论引导，引导居民从国情出发理性消费。
短短一年， 出台如此密集的调控政策确实罕见， 且力度不断加大、频频加码： 二套房首付比例从40%提高到50%，再到60%；从提出可视情况采取住房限购措施，到明确部分城市必须限购， 再到严格限购数量；从大幅提高三套房贷款门槛，到暂停发放三套房贷款……可谓“没有最严，只有更严”。各地也根据中央精神，出台具体调控措施，遏制房价过快上涨。
如此强力的调控，成效到底如何呢？应该说，调控取得了一定成效。
房价快速上涨势头得到初步遏制。据国家统计局统计，2010年70个大中城市新建商品住宅销售价格同比涨幅4月份曾达到12.8%的高点，此后逐月下降，年末回落到6.4%。2011年以来，房价环比下降和涨幅回落的城市数量不断增加，6月份北京新建商品房价格环比下降7%。
投机投资性需求得到抑制。由于信贷“口袋”不断收紧、许多城市采取住房限购措施等原因，投机投资性购房空间被压缩，相当一部分炒房资金撤离房地产市场，限购城市外地居民购房比重下降明显，自住性购房比例增大。
权威声音
采取坚决措施抑制房价过高过快上涨
姜伟新（住房和城乡建设部部长）：部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。同时，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。
保障房建设明显提速。2010年各类保障房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，创历史之最。这对解决中低收入家庭住房困难、稳定市场预期发挥了重要作用。
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