[摘要] 2011年楼市实施政策调控以来，刚性需求成为楼市的主力，总价200万以下、单套面积90平方米以下的项目成为成交主体。与此同时，千万级豪宅保持了岿然不动的强劲增长势头，走出了一支“量价双升”的独立行情，并有愈演愈烈之势。
2011年楼市实施政策调控以来，刚性需求成为楼市的主力，总价200万以下、单套面积90平方米以下的项目成为成交主体。与此同时，千万级豪宅保持了岿然不动的强劲增长势头，走出了一支“量价双升”的独立行情，并有愈演愈烈之势。
亚豪机构统计数据显示，北京四居及以上的大户型住宅4月的成交均价仅为27547元/平方米，之后顺利跃过3万元关口，7月(截至27日)达到31784元/平方米的高位。相比去年7月同期大户型25842元/平方米的成交价格水平，每平方米成交单价上涨接近6000元，按照单套面积180平方米计算，一年时间，大户型单套总价一年时间里平均上涨了108万。
有数据表明，2011年1月-7月，北京各区域可以作为居所的别墅型产品成交量跌幅均超过30%，其中城市功能拓展区跌幅，达52.3%。与此同时，各区域成交价均明显上涨，城市功能拓展区成交均价达44578元/平方米，涨幅达23.8%。然而，由于调控政策对别墅市场的影响相对有限，开发商大多都在“端着卖”，且态度坚定。记者陆昀北京报道
春江水暖鸭先知，楼市的寒意总是率先在土地市场上弥漫开来。
数据显示，今年前7个月土地流标353块，比去年同期增长242%。北京、大连、温州、武汉等去年土地成交活跃的城市，都频频出现土地流标现象，7月份以来尤其明显。
土地流标频现
大兴区孙村组团三期B-07地块挂在北京市土地储备中心网站已经一个多月了，原本应该从7月20日就开始挂牌竞价，但至今仍未有一个报价。
截至记者发稿，在北京市土地储备中心网上，还有5块跟孙河B-07地块类似的土地，挂出的是房山区良乡高教园区中央设施区西区南侧商业金融用地，其竞价期开始于2010年12月9日。这5块土地分别位于房山、大兴、顺义、平谷，主要是住宅用地。若在去年，有两块甚至有可能成为热点地块。但时运不济，这些地块至今无人问津。理论上，这些地块并不叫流标，因为还没开始竞标，但挂出来数月无人应价，已经成为“活死地”。
孙河组团三期B-07地块再无人应价，很可能也会成为一块“活死地”。
土地市场急剧降温的现象不仅出现在北京，已经在重点城市急剧蔓延。
记者了解到，在各省市中，房地产市场最热的浙江省土地流标现象格外严重。据浙江土地网统计数据显示，2011年上半年，浙江省流拍的土地共计121宗，流拍土地约合4893亩。其中，温州流拍的土地，达到30宗，流拍面积约1096亩。
寒冬意识渐成主流
一位开发商表示，无论流标也好，无人应标也好，下半年土地市场这样的现象将会急剧增加，“勒紧腰带，度过寒冬再说”。
阳光100常务副总裁范小冲认为，下半年的形势很不乐观，限购在加紧，金融政策继续收缩，开发商的资金链日益紧张，未来房价回落预期在明显加剧，势必会影响到地价回落，在这样的背景下，越来越多的开发商选择收紧资金，减少拿地。
在北京高策房地产顾问机构董事长李国平看来，当前出现的频频流标现象是预料之中的。“经过上半年宏观调控，市场观望期已经结束，在保障房和供应量持续上升的冲击下，城市边缘地带的新兴住宅项目目前竞争渐趋白热化，房价下行的认识日渐清晰，开发企业对拿地后的市场走势很不乐观，因此土地市场必然会出现降温。”
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者，目前开发企业对土地市场的心理预期已经发生了变化，“依然对地价的承受能力往往取决于现在的售价，在基于未来房价依然会上涨的基础上，即便用相当于面包的价格拿了面粉，但来年还是能卖出新的面包价，但是现在市场变了，我们需要考虑的是根据目前房价拿了土地，明年是否能卖出跟今年一样的房价？”
土储战略显著收缩
据某机构统计，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。而7月份土地流标的情况格外严重，高达61块，基本相当于1-2月流标数的总和。
北京万科董事长毛大庆表示，三季度土地市场表现至关重要，相对于拿多少地，他更关心“今年拿的土地，明年是否能卖掉”。因此，他表示，万科下半年依然会拿地，但将会非常谨慎，“会非常看重土地的质量，如地铁沿线的土地、产业园附近的土地等优质地块，而且，不会以‘志在必得’的心态拿地”。
范小冲也表示，阳光100的拿地策略也非常谨慎，“注重可持续发展性，谨慎拿地，与地块的数量相比，下半年，我们将更看重地块的质量。”
远洋地产总裁李明上半年就表明了远洋今年将放缓拿地，“虽然有的企业能够反周期抄底，不过大多数企业还是会顺应行业周期拿地，在行业低谷期紧缩，以保障企业的财务安全，况且远洋2010年新增土地储备量较大，现在的土地储备规模足够6-8年发展。”
多种渠道储备土地
虽然凛冬将至，收缩土储战略已经成为业内大多数开发商的共识，但只要还想在这个行业发展，土地储备犹如种子，只能在春天来临之前储备。因此，尽管土地市场的疯狂不会再现，但储备土地依然是大多数开发商的必做功课之一。业内人士认为，多渠道、低成本拿地，将成为下半年乃至来年土地市场的特点。
在当下，不同的房企将会有不同的选择，大部分房企会选择收缩战线，放缓扩张速度和拿地力度，但也不乏有现金相对充裕、实力雄厚的房企伺机并购，拓展市场占有率。对于行业巨头而言，每一个行业低谷期都是发展的黄金时期。业内人士认为，土地市场的并购将先于企业整合之前。记者：鲁欢
江苏盐城市为住宅小区配建停车位设定的“控制指标”，其中经济适用房、廉租房等政策性保障住房为每户1个。很多人认为经济适用房小区不该建车库。对此，房管局官员解释说高比例配备经济适用房车位是出于长远考虑。开发商称每个车位必须卖8万元才能不亏本。(8月3日《新民晚报》)
当然，人的财富也不是一成不变的。经适房或廉租房的住户，经过自己的努力，若干年后，经济条件改善，就可能既买得起车，也买得起车位了。按照国家相关政策，经适房的住户拥有房子的产权，只要申请时符合条件，即使以后条件改善了，也是可以继续居住的。所以，给经适房配套车位，虽然有些超前，但在道理上也不是讲不通。
廉租房就不同了，廉租房的住户，是比经适房住户更困难的群体，廉租房是以很便宜的租金从政府手中租来的房子，具有公益的性质，必须生活足够困难，才能申请。既然是租而不是买，也就意味着，一旦将来廉租房的住户经济条件改善，达到了一定的标准，就应该退房，将房子让给更需要的困难群众。也就是说，居住在廉租房的住户应该是买不起车，更买不起8万块钱的车位的。
如此一来，给廉租房配备车位的理由就显得很牵强，引发争议也就在情理之中了。
不要以为给廉租房配建车位是“超前”，是对穷人的“人性化”，要知道，一旦有了车位，恐怕廉租房就落不到穷人手里了。经济学家茅于轼先生曾经有过一个建议，就是“廉租房不设独立卫生间”，这种说法曾经招致广泛批评。现在时代变化了，不建独立卫生间确实有些夸张，但这一建议所传达出的担忧却是客观存在的。那就是，配套设施与商品房没有差别的经适房、廉租房，在申请过程不够透明、监管依然乏力的情况下，这样的房子就一定会吸引大批的骗租者，要知道，有钱或有权的骗租者比贫困人群能量更大，结果肯定会导致真正的需要房子的贫困者申请不到房子。
更重要的是，我前边讲过，如果买得起车并且买得起8万块钱一个的车位，这样的家庭就应该失去了住廉租房的资格。如果一个廉租房小区的居民很大一部分都买得起车，买得起车位，我们就有理由相信，在廉租房的申请过程中，存在严重的违法违规现象，或者是廉租房的退出机制出现了严重的问题。
更大的疑问在于，建设这样的小区的目的，是不是本来就不是为了给穷人住，而是为了给富人住？或者像一些地方曾经出现的那样，把购买经适房、申请廉租房的优先权给了公务员，也就是说，这些房子原本就是为除贫困人群之外的某个群体建造的？
这些疑问，都有待解答。从根本上讲，要消除这些疑问，一要靠透明，二要靠监督。可是很多地方，既做不到，也不想做到，所以结果往往是一地鸡毛，骗租骗购横行，政府公信力受损。这种现状，让人担忧！作者：张楠之
根据7月12日国务院常务会议精神，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，但这次会议并没有给出限购标准和时间表(本报昨日曾作报道)。有消息灵通人士表示，住建部正在紧锣密鼓调研及拟定二三线城市限购名单，并将从房价涨幅、成交量、外地人购房比例以及群众对房价和调控的直观感受等五个标准来评判是否需要限购，预计两个月内将公布。
限购城市可能并不多
据多家媒体报道，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地限购标准先行自查，据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。记者亦辗转获悉，目前广东省正根据住建部的统一要求，对省内需要限购的二三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部，对房价持续过快上涨的城市，省里将督促其制定并实施住房限购措施。
但哪些城市可能被限购？世联地产市场部研究认为，将被纳入限购的城市数量不会出现爆发性的增长，中央政府和地方政府仍然会有一个较长时期的博弈过程。新出台限购令的城市，其执行力度将小于一线城市，“选择性”执行恐将成为新限购城市采取的主流方式。如限购仅限于房价过高上涨过快的中心城区；或规定外来购房者仍可购房但严格规定购房的数量等。
这源于房价上涨过快的二三线城市多数位于限购的中心城市周边，与中心城市有着紧密的经济和社会联系。部分中小城市已经被纳入了中心城市的整体发展规划之中。如果这些城市出台限购令，并以一线城市的标准执行，将割断城市之间业已建立起来的紧密联系，反而不利于整个区域的发展。例如，惠州房价上涨主要是由来自深圳的需求推动的。作为距离深圳最近的城市，惠州与深圳存在着紧密的经济联系。如果惠州出台限购令，来自深圳购房者被排除出市场，深圳恐将失去发展的优良腹地，深惠经济一体化也将难以实现。
开发商龟兔赛跑降价走量
“新一轮限购名单很有可能在本月出炉。”合富置业首席分析师龙斌表示，各地的实际情况是不尽相同的，还要结合不同的情况进行考量。“具体限购多少个二三线城市，这个是很难说的”。
但该来的始终会来。大大小小的开发商已经开始新一轮的抢跑。在今年上半年取得不错销售业绩的开发商，不论是万科、恒大，还是中海、绿地，几乎全部顺应市场调整了价格策略，以价换量成为这些企业的共同选择。虽然限购范围的扩大可能会给那些在大力布局二三线城市的开发商带来隐忧，但抢在政策落地前降价跑量或许反倒能成为房企取得良好销售业绩的契机。
这其中，既有大型开发商如深圳万科从7月22日至8月31日，将发出10000张“万团卡”，启动为期50天的“万团大战”，更有中小开发商如深圳益田集团旗下楼盘“益田大运城邦2期”直降4000元，房价打7折，创下调控降价幅度新纪录。
“这些降价不是偶然的，大家都看清了目前的局势。万科的团购是针对的，他有可能刺激部分投资客在限购之前搭上末班车。碧桂园的7.5折在新盘上市的时候也是很大的噱头。这都不排除有借限购进行炒作的嫌疑。”北大经济研究中心研究员韩世同表示，“这个促销降价的龟兔赛跑，虽然本身不足以成为行业拐点的标志，但可能引发降价潮，体现了房价下行的趋势。”(李乾韬)
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