随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，各种各样新的房贷问题层出不穷。面对众多的房贷怪相，中介公司、银行工作人员以及法律资深人士都给出了自己的看法。
先付全款再抵押贷款？
[典型案例]
王先生最近很苦恼，他于2005年和2009年按揭购买了两套套二的住房，由于家里有了小孩，父母要过来照顾，他准备卖掉其中一套，购置一套二手套三的住房。但是他到二手中介咨询才发现，由于“认房又认贷”，自己已经贷款两次，没有办法再贷款，这就意味着他需要全款买房。王先生看中的二手房总价在120万元左右，卖掉手中的一套房产加上手上的存款才80多万元，其中40万元的缺口成为了王先生心里的疙瘩。
这个时候，中介为王先生出了主意，采用“补按揭”的方式购房。先和家人或者朋友借一部分款项，凑齐全款购房，等房产证拿到后再将房产抵押给银行，然后把钱还给家人和朋友，这样就可以享受到全款买房的优惠，而且在申请贷款上也更容易。
[专家看法]
“这样的方式只是不得已而为之。”21世纪不动产成都泰怡家加盟店工作人员表示，对于那些有购房需要但是却办不了贷款的客户，这种方式是一种权宜之计，其中肯定是有一定风险的。首先，房产抵押贷款的利率要高出普通房贷不少，现在大部分银行执行的标准是在基准利率的基础上上浮20%左右，这样整体算下来，总花销要高出不少。其次，现在房产抵押贷款的年限一般为10年，相对于普通房贷的20年-30年，每月的还款压力要大不少。
招商银行锦官城支行个贷中心经理张邻也表示，除了利率高、还款压力大外，还存在另外一个隐患。根据目前招商银行的政策，抵押贷款后的放款只能用于消费，且是非房产消费，不能取现，那么，向亲戚朋友借的钱如何还就成为一个问题。同时，目前抵押贷款放款时间以及放款金额并不确定，那么何时能够还钱、能还多少也成为未知数。
信用不良
首套房贷也会遭拒？
[典型案例]
曾先生从年初开始看房，终于看中了一套房准备按揭买房，但当把资料都送交银行审批后却被告知：他是银行的“禁入客户”，理由是拖欠信用卡透支款，已被列入信用不良者。曾先生这才回忆起，读书时曾因信用卡透支接到银行信用卡中心的律师函，虽然缴清了欠款，但信用卡被停用了。
此后，他再未申请过信用卡，也不知道自己被列为信用不良者，更没有想到因此而不能贷款。曾先生作为首次置业者，本来可以享受贷款购房的多方面优惠，结果却不得不全款购房，因此只有降低购房标准，选择小一点的户型。
[专家看法]
“这样的情况下，信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”张邻表示，这是最可行的办法，发卡行会通过信用卡持有者提供的各种证明文件，从而判定是否开具信用证明。另外，在信用卡还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。如果卡片已经注销，并收到律师函，一般银行将会终身不放款。
拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张信用卡后，经常使用的只有一张，其他不常用的信用卡被遗忘成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费，当信用卡中余额不足时，银行扣年费也就形成了透支。长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况。
“除了信用卡的使用问题，如果在房贷申请过程中，提供虚假收入证明，申请贷款也将遭拒。”张邻透露，在收入证明上作假被银行查出，即刻被银行列入“黑名单”。
“年轻消费者应随时留意信用卡余额、对账单、扣款单，一旦欠款就要及时缴还本息，以维持个人的良好信用记录。”否则，随着各大商业银行的个人信用数据库的联网正式投入使用，各大银行不仅能互相查到信用卡欠款人名单，就连其他性质的贷款“黑名单”也能共享。到时，被列入“黑名单”的消费者的置业之路就会更加艰难。
收了首付，过了户，
房贷就是不下来，
该怎么办？
“这可怎么办，房子都过完户了，结果贷款被卡下来了，弄得我们很被动。”马先生很无奈地表示。
马先生3月出售了一套位于城东的二手房，价值 80多万元。买主在决定购买之后，向马先生交了40多万元的首付，并向一家银行递交了申请贷款的材料，准备贷款40万元。由于买主急着转户口，马先生就办理了过户手续。但是，已经3个月过去了，贷款一直下不来。“如果贷款下不来，该怎么办？”马先生很着急。
[专家看法]
“首先，应该先看看买主的贷款是否已经通过了银行的审批。”21世纪不动产成都瑞锦加盟店销售经理雷勇认为，如果贷款已经通过审批，马先生就只有耐心等待放款。如果没有通过，马先生再与买主协调余款的支付问题。
“这样的情况在我们这里是不可能遇到的。”雷勇表示，在客户确定购买意向后，一般会要求买主支付部分定金，然后将买主的资料提供给银行，在银行审批通过之后再要求买主付首付，并且办理过户手续。“有一些不正规的中介机构，为了快速促成交易，为买卖双方后期留下了纠纷隐患。”同时雷勇透露，由于银行银根紧缩，现在放款时间不确定，一般为一个月左右，但有的也会拖3-4个月，因此在前期客户交易时，销售人员会提前与客户沟通，这样有效减少了后期的纠纷。
四川华盖律师事务所主任律师徐华分析认为，这种情况下具体的违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。
资料交了一遍又一遍，贷款不下来还说违约？
[典型案例]
去年12月，孟先生在城西购买了一套商务小户型，交了13万元首付以及申请房贷的各种资料后，回家坐等银行放贷。这一等不要紧，5月31日开发商给孟先生寄来的“关于补交银行按揭资料的通知”。通知里指出，由于孟先生的收入证明过期、未按时提交首付收据及POS单复印件、居住证明、银行半年流水等原因，银行贷款迟迟未获批，要求孟先生于6月12日前将相关材料交到银行，并且支付1万余元的违约金。
孟先生一头雾水，在与开发商签订购房合同之日的7天内，他按照银行的要求提供了所有资料，如今怎么会出现资料不全的情况？为什么还要支付违约金？
[专家看法]
泰和泰律师事务所合伙人高玉林认为，这涉及到三个方面的问题。首先，如果业主已经提交齐全资料，银行与开发商应该都有相关的验收记录，个人完成提交工作也应该有相关记录。只要找到这些记录，就可以证明业主完成了提交义务，那么开发商要求支付违约金就不成立了。第二，如果是因为银行贷款额度紧缩或者其他政策原因导致贷款下不来，就属于不可抗力所致，开发商应与业主共同协商解决。第三，面对现在的情况，孟先生应该首先向开发商提交正式的回复函，内容包括当时提交贷款资料的具体时间、地点、提交方式、提交联系人等，证明自己已经在规定时间内完成提交的义务。之后，孟先生再根据开发商的态度来进行下面的动作。
“在事情发生之后，我致电当时负责我相关按揭事宜的黄先生，他也承认当时我的确已经提交了相关资料。”孟先生在接到通知后时间联系开发商置业顾问黄先生，对方表示寄通知的目的是督促客户尽快将资料补过去，关于违约金部分只是一个督促的方式，并非真的追究客户责任，客户可以忽略这个部分，直接在规定时间内将资料交过去就可以了。
但是，高玉林认为，“如果不提交回复函直接将要求的资料提供过去，这会造成孟先生事实承认过错的后果，因而陷入被动的局面。”因此，还是应该先提交回复函。
住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
多数城市住宅供大于求
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
开发商有加快推盘的迹象
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门(特别是岛外项目)的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间(截至2011年4月末)升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。”戴德梁行DTZ研报中如此表述。
开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周‘单周去化率’为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
住宅库存量正在上升，北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。21日，记者从多方了解到，主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。
多数城市住宅供大于求
根据广发证券研报统计，上周末11大重点城市的存货总量突破60万套，环比上涨1.4%，连续14周上涨。
“北京商品房库存量已经越来越高了。”北京中原地产张大伟向记者表示，这给市场的压力也越来越大。
据统计，截至6月19日，北京商品房期房住宅库存再次回到了7万套以上，达到了71163套，现房住宅库存为35917套，总库存达到了107080套，相比第三轮调控后2月17日的库存期房住宅62536套、现房30364套，总量上涨了近1.5万套。
开发商有加快推盘的迹象
数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。
不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。
据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。并且，业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。
杭州同样如此。据有关方面统计，截至今年6月6日，杭州主城区住宅库存高达28000套。
业内人士介绍，2008年下半年杭州楼市的大降价，曾经引起轰动。当时杭州主城区的住宅库存量为12523套，总库存为21227套。对比可见，此次杭州的住宅库存量，已经远远超过了2008年楼市时的库存。
国际物业顾问公司戴德梁行DTZ研究报告指出，从北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、成都、厦门、长沙这十大样本城市住宅库存量分析，短期内多数城市将维持供大于求局面。
其中，“武汉及厦门(特别是岛外项目)的库存过剩状态因持续放量的市场供应再度深化，去库存时间(截至2011年4月末)升至近年来高位，分别为18.3个月及9.1个月；而长沙及上海的负库存状态改善趋势明朗，库存补足时间分别降至1.7及0.3个月。”戴德梁行DTZ研报中如此表述。
开发商销售压力骤增
值得关注的是，此轮房地产调控的持续性使得房地产成交量不会过快反弹，各地住宅库存化的周期正在拉长，开发商销售压力骤增。
“在被监测的33个城市中，上周‘单周去化率’为64%，较前两周50%的去化率有一定程度的提升，但仍远低于2010年90%以上的平均去化率。”广发证券研报分析指出，截至上周末，被监测城市的存销比为8.7月，连续19周上涨。其中，存销比超过12个月警戒线的城市有大连、杭州和北京，供应的放量使得大连和杭州的存销比迅速提升。
对此，高华证券研报对14个城市过去12个月滚动销售面积计算后也注意到，目前，宁波、杭州、厦门、深圳、东莞和北京的库存月数高于12个月；而青岛、长春、南京、福州和重庆的库存月数在6—12个月之间，仅上海、广州和苏州的库存月数低于6个月。
但即使是上海，其商品住宅库存量也不再如去年持续稳定在约500万平方米，而正以惊人速度激增。据统计，6月初，上海商品住宅可售面积已达约750万平方米，1个多月前，这一数据还仅约为670万平方米。
“由于今年以来北京新房住宅销售的持续低迷，给房企的流动资金和期房项目的后续开发造成了巨大的压力，不少开发商的资金链已经紧绷。”北京链家地产首席分析师张月推测，在银根继续收紧之下，下半年开发商不得不加快出货，由此房价松动的可能性将大大增加。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
