[摘要] 权威人士透露，住房和城乡建设部正会同国土部等有关部门草拟方案，计划在今后招拍挂出让的商品住宅建设用地中提高政策性住房的配建比例；同时，有关部门将对保障房承建商的资质做出规定。
权威人士透露，住房和城乡建设部正会同国土部等有关部门草拟方案，计划在今后招拍挂出让的商品住宅建设用地中提高政策性住房的配建比例；同时，有关部门将对保障房承建商的资质做出规定。
2011年以来，保利地产的激进拿地势头不减，恒大地产收购、融资和拿地活动频繁，SOHO中国今年也计划斥资百亿元拿地。正如恒大战略规划所暗示，“要冲刺千亿规模，关键是拿地。”
拿地成本将上升
“城市核心区的优质地块不可复制，向来是开发商争夺的对象；而城市化进程中人口聚集效应明显的新区也被开发商所看好，近两年来地价升幅显著。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示。
受调控影响，商品房建设用地出让的门槛正在提高。有权威人士透露，住房和城乡建设部正会同国土部等有关部门草拟方案，计划在今后招拍挂出让的商品住宅建设用地中提高政策性住房的配建比例；同时，有关部门将对保障房承建商的资质做出规定。这意味着，商品住宅的开发成本和门槛都将明显上升。
“政策性住房都是由政府来定价格和出销售名单，无论是政府回购还是直接销售，开发项目的利润率都将受到限制，配建比例越高、项目利润越低。”北京城建董事会秘书张财广表示。
换言之，在拿地总成本既定的情况下，政策性住房配建的比例越高，等于剩余土地上商品房开发的成本越高。以北京某国企地产商正在开发的一个项目为例，该项目的整体土地成本约为4600元/平方米，但扣除配建的公租房和限价房后，普通商品房部分的土地成本便飙升至11000元/平方米。
国家统计局数据显示，2010年，房地产开发企业完成土地购置面积同比增长28.4%，而土地购置费用同比增长65.9%，商品房用地单位地价上涨明显。
业内人士指出，每一轮调控政策都在增加对开发商的拿地约束，同时在一定程度上收缩商品房用地的规模。这无疑就让开发商在拿地和项目定位时更垂青于高端化市场，地价飙升、地王频现也便在情理之中。
业内预计，今后，土地出让过程中加入环保要求将是一种趋势。比如上海一宗地在出让之际就开始尝试附加较为苛刻的条件，包括节能环保高于国家标准65%，环保节能方面的投资不能低于1000元/平方米。
“受制于土地资源的稀缺以及供地约束的增加，未来，开发商的拿地成本将进一步上升。因此，现在一旦有合适的地块，开发商依然会激烈争抢。”阳光股份副总经理杨宁表示。
商品房开发空间或收窄
“城市建设用地总量有限，用于住房建设的用地更不可能无限制扩张。红线摆在那里，保障房建设规模扩大后，商品房开发用地很可能会减少。”华远地产董事长任志强认为。
2010年，北京住宅供地超额完成任务，同比增幅达65%。其中各类政策性住房用地占据了半壁江山，而增量部分中七成以上都是政策性住房及90平方米以下的中小套型住房用地。“十二五”期间，北京市将力争实现“两个60%”的目标，即保障性住房占整个住房供应的60%，公共租赁住房占保障性住房供应的60%。这也意味着，商品房在整个住宅用地结构中，比例进一步降低。
2010年1-10月，上海累计供应住宅用地948公顷，其中保障性住宅用地供应达764公顷，占住宅用地总量的80%以上。由此，零星入市的商品住宅用地格外受到开发商的追捧。
今年1月底，在上海房产税实施后举行的首场土地拍卖会上，位于崇明区城桥镇新城18号一期地块溢价率达143%，创下当地单价总价地王纪录。时隔不到半月，崇明城桥商品房基地1、2号地块出让，当地“双料地王”纪录即被刷新。
进入2011年，部分城市可能因保障房计划未完成而停止商品房供地。有消息称，为保证2011年的保障性住房的用地，国土资源部正在拟定文件，要求各地方政府明确本年度供应的保障房用地，并列出明确的供地时间表，如果没有按计划完成，将暂停该区域性的土地招拍挂。
“保障房任务不做实，商品房土地不动拍。”国土资源部土地利用管理司司长廖永林承认，有关部门正在研究保障房供应不完成即暂停高端商品房土地供应的政策。不过，具体执行的细节尚未拟定。
“今后，商品房用地仍将十分抢手，现在多拿一点地，也是一种战略储备。”一位开发商坦言。
房企抢占市场份额
“拿地策略应当与公司的发展节奏匹配，调控会使相当一部分中小开发商退出房地产开发。这就为大型房企腾出了市场空间。目前正是大型房企跑马圈地的时机。”21世纪不动产市场总监林蕾认为。
逆水行舟，不进则退。在北京、上海等一线城市，大型房企的储备用地其实十分有限，而在调控之下，市场份额与企业规模正是房企抵御行业周期性波动的基础。
自1988年进驻北京起，万科在北京已运营23年。虽然万科早已是中国房地产业的领军企业，但在北京的发展一直不尽如人意，主要原因就是土地储备不够。鉴于此，毛大庆执掌北京万科后最重要的工作就是拿地。经过一年多时间的储备和扩张，2010年万科赢得了北京楼市销售的地位。
无独有偶，金地集团在上海高价拿地也是基于企业战略的调整。2009年以前，金地集团因保守而逐步在很多区域市场失去了优势地位。2007年至2009年一季度，金地在传统优势地区上海没有新增土地储备，项目枯竭成为困扰这一房企的主要问题。从2009年下半年开始，金地拿地热情爆发。2009年7月，金地以30.48亿元拿下上海青浦区住宅总价地王，2010年10月，金地与天津稳富股权投资基金合伙企业以22.86亿元摘得上海浦东一商业地块，溢价率高达328%，创去年上海土地市场溢价率第二高。
2009年以来，保利地产一直是激进拿地房企的典范。该公司2010年新增项目超过40宗，总建筑面积约1786万平方米，涉及总土地金额约558亿元，在众多一线地产巨头中，其用于购地的金额仅次于万科的567亿元。不过，保利地产2010年的销售额为662亿元，仅为万科销售额的六成。
对于秉持“快速增长”理念的开发商来说，拿地是保证其在短期内迅速扩张的必要条件。在一次内部会议上，保利地产董事长宋广菊提出：“500亿没有瓶颈，660亿也不是终点。”其短期目标是实现公司总资产及其他各项指标在2009年的基础上再翻一倍。
2011年1月，保利斥资近60亿元获取储备项目5个，规划建面共计193万平米。保利地产相关负责人表示，拿地是常态，保利地产会根据当地的市场情况、资金能力、当地团队的操盘能力和公司整体发展战略继续保持拿地态势，以期实现3年到5年再造一个保利的计划。由此，未来若干年内，保利地产继续在土地市场上的大手笔表现就不足为奇了。
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将销售 晒太阳 被收回 找下家 昔日地王今安在
2009年以来地王频现，即使是在楼市调控十分严厉的2010年，土地市场依然疯狂，地王频出。昔日地王近况如何呢？中国证券报记者采访发现，有的已开发销售，有的在“晒太阳”，有的被收回，有的在找下家接盘。
被收回
风光一时的地王们2010年以来频频遭遇被收回的尴尬。
开发商迟迟不交土地首付款终于惹祸了。北京曾经的“双料地王”得主大龙地产遭遇了被没收地王的处罚。2009年11月20日，北京顺义区后沙峪镇地块以55.5亿元拍出，成为当时北京楼面地价、总价双料地王。大龙地产因没有在规定时间内筹集到完备的资金，2亿元保证金被没收。
南京仙林一“地王”也于2010年2月被收回，招商地产和九龙仓2.3亿保证金打了水漂。而在两年前，他们在仙林以总价24.1亿元拿下一住宅地块，超出底价9.1亿元。
被业界称为“上海2010年成交幅住宅用地”的嘉定地王，在2010年11月30日被收回。2010年1月6日，上海宝华集团从10多家开发商手中以24亿元夺得嘉定区一宅地，溢价率高达336%，折合楼面地价12503元/平方米。
温州瓯海区一地王同样遭遇收回命运。2009年底，恒达集团与30余家开发商经过23轮争抢，最终以2.154亿元起拍价近5倍的价格——10.43亿元中标，创下当时温州瓯海区土地拍卖价的新高。2010年7月，因为没在规定时间内缴清地价款，该地块被收回，并没收开发商保证金2200万元。
业内人士分析，地王频被收回，固然有自身资金短板等原因，但更多还是因不看好市场前景而主动选择放弃。
晒太阳
2010年3月15日，在各界对高房价的一片讨伐声中，北京诞生三个地王。大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新北京土地成交纪录，成为新的单价地王和总价地王。但仅仅6个以后，单价地王就被蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。
2011年的今天，北京同日诞生的三个地王的进展如何？根据调查，大望京地王预计上半年开工，亦庄地王已经动工，而蓟门桥地王距北京市国土局规定的开工时间已近4个月，尚无动工迹象。自2010年入市，蓟门桥地王30197元的楼面单价纪录至今未破。
地王制造者是北京世博宏业房地产开发有限公司，其大股东为央企中国兵器装备集团公司。竞拍当日，世博宏业与上海绿地竞价达58轮，最终如愿以偿。
北京市国土局资料显示，该地块约定开工时间为2010年10月30日。但自地王诞生之日起，调控风声趋紧，国资委针对央企的退地令，一定程度上使得蓟门桥地王被闲置。据消息人士透露，由于楼面价太高，控股40%世博宏业的大股东中国兵器装备集团公司一直在半公开地兜售该地块。
而远洋地产出价40.8亿元夺得的北京大望京村1号地王，预计上半年动工。SOHO中国董事长潘石屹曾为该地王算了一笔账，根据总价得出这块地楼面价高达2.7万元/平方米，仅此一项已高过周边房价，如果加上建安成本、税费成本等，这块地的房价必须高于4.5万元/平方米才能解套。
另一块总价地王项目，即中信地产以52.4亿元拿下的亦庄地块，目前已处于建设阶段，预计今年上半年入市预售。
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传闻缠身
2010年2月12日，上海苏河湾1号地块加冕单价地王。央企华侨城在百轮竞价之后，以70.2亿元价格成功从两家香港上市公司手中抢得苏河湾幅，地块成交楼板价达52783元/平方米。
苏河湾1号地块出让条件苛刻：商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售，竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时，竞买保证金高达18.8亿元，而竞得人自出让合同签订之日起的15日内“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50％”。
此后，市场一度传言华侨城正在寻求买方，以转手该地块，但华侨城并未对此作出回应。
最令市场人士难以看透的是，5个月后，华侨城以17.91亿元拿下苏河湾旁地块，成交楼面价仅为1.45万元/平方米。
上海外滩8-1地块地王也一度传出退地风波，上海证大集团2010年2月通过招标竞价的方式，以92.2亿元的价格获得该地块，成为当时总价和楼板价的双料“地王”。
但由于证大资金链的状况，坊间一直盛传其无法支付土地款，该地块不得不面临被政府收回。证大集团2010年11月回应，目前已全部付清土地款和相应利息，正在办理土地证。
不过，另有消息称，证大方面此次为将求得融资以付清余款，让渡了部分项目股权。根据出资比例，项目公司的第二大股东复地未来的股权比例或将有所调整。
自然人也抢地王
2010年12月3日，南昌市国土局拍卖一宗位于红谷滩新区CBD的地块，起拍价为480万元/亩。江西金发房地产开发有限公司、中国人寿保险股份有限公司江西省分公司、江西固特实业有限公司、江西省晨伊实业发展有限公司和江西省琴湖投资发展有限公司等5家开发商到场参加竞拍，自然人吴炎成作为一方代表参与拍地。
最终，吴炎成以总价1.6795亿元将这一地块夺得，其土地单价高达1335万元/亩。尽管这一地块只是2010年单价的个人地王之一，但若论竞逐程度，是竞争最激烈的个人地王。
除南昌之外，其他省份也出现个人买地现象。2010年7月2日，沈阳土地储备交易中心公告了沈阳有史以来自然人买地的价格纪录，60多岁的束桂香以4.6亿元的价格购得沈阳9万多平方米的地块。此外上海、福州等地也有自然人买地的情况。
业内人士称，购买土地的自然人大部分买的是商业用地，每平方米楼板价不到周边在售楼盘房价的一半，购买土地者是看到了土地的巨额利润空间而去买地的。（周文天）
增供给 调制度
尽管调控严厉，但最近一段时期总体房价呈现环比小幅上涨的趋势，部分城市地价的上涨幅度更为明显，并不时曝出新的地王。分析人士认为，土地出让制度亟待进一步完善，以多方面遏制房价和地价的过快上涨。
从相关部门的操作思路来看，遏制地价过快上涨将主要从以下三个方面进行：保证土地供应，调整供地结构；从招拍挂制度入手，适当减少挂牌比例，探索“一限两竞”、综合投标等出让方式；打击囤地、炒地等违法违规行为。
数据显示，2010年30个省区市住房供地实际完成12.54万公顷，比2009年住房供地增加4.9万公顷，同比增长64.1%。目前，国土部尚未公布2011年住房供地计划，从预期来看，商品住房用地供应规模有望保持上年的较高水平，甚至小幅增长。值得一提的是，尽管保障性住房用地规模大幅增加，但未必会挤占商品房供地指标。在供地结构方面，保障性住房和中小套型商品住宅供应仍将成为重点。
针对土地出让具体制度，去年“国十条”出台以来，事实上已经标志着先前挂牌拍卖为主的出让方式出现明显调整。目前“限房价竞地价、竞保障房规模”等“一限两竞”方式已初见成效。从北京等地情况来看，采取上述出让方式的楼盘售价大多低于周边楼盘。而综合投标意味着，单纯的高价格不再成为考量。与之相反，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，则被要求迅速上报国土部门。
在打击囤地方面，去年以来国土部相继公布了数批囤地企业的名单，并提出对存在超面积出让、捆绑出让、毛地出让、住宅用地容积率小于1、出让主体不合法等违反政策规定的出让公告要及时撤销。在目前房地产调控从严的背景下，部分开发商加快了开发推盘的力度，但仍有不少企业坚持死扛的思路，捂地、捂盘的现象时有发生。在这种背景下，今年国土部在打击囤地方面仍将加大落实力度。
当然也应看到，开发商竞拍土地的重要考量是投资预期。当项目投资的资本边际效率高于当前的实际利率时，开发商就将做出拿地投资的经营决策。一个楼盘的开发周期长达数年，在楼市价格中长期仍将上涨的预期下，开发商就有可能顶住加息等政策从紧压力，继续拿地乃至频出地王。显而易见，遏制地王丛生的局面，需要房地产调控大局的配合。
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