[摘要] 统计显示，A股上市的房企存货7736亿元，如果按照80万元一套房产估算，存货量高达97万套，冲击整个行业的资金周转。不过，8月份房企销售快速回升，市场资金回笼或暂缓资金燃眉之急。
新政出台后，14个主要城市房地产在5、6月成交面积和金额同比大幅下降六成以上，导致A股上市房企存货量达7736亿元，同比增长47%，如果按照80万元每套计算，待售房源近百万套，创下新高。
根据统计，依据申万行业分类，沪深两市共136家房地产类上市公司上半年实现净利润20.88亿元，同比增长35.26%。但是由于新开工增加，以及新政后销售不顺畅，这136家房企6月底存货已达7736.16亿元，同比大幅增加47%。
其中，万科A截至上年末的存货量达1153.31亿元，占这136家公司总存货量的14.91%。在四大金刚中，保利地产存货为937.88亿元，金地集团为453.63亿元，而招商地产只有338.56亿元。另外，还有金融界、首开股份等12家公司的存货超过百亿元。
发改委数据显示，36个大中城市7月新建商品房集中成交价为8680元/平方米,环比上涨1.61%。如果按此价格计算，这些存货高达8912.63万平方米。按照每套80万元计算，这些待售房源也高达97万套。
国家统计局数据显示，今年6月末商品房待售面积为1.91亿平方米，同比增长6.4%。华远地产总裁任志强更是认为，今年估计将有超过2.5亿平方米甚至3亿平方米的库存。
分析人士表示，二季度销售疲软带来存货猛增，再加上开发商快速推盘，下半年楼市供应量将加大，如果销售不畅，存货量继续增加，资产减值压力会进一步蚕食房企业绩。
二级市场房企的资金压力并不如市场担心的那样紧张从目前已经发布数据的开发商来看，上市房企8月销售或再创新高。市场销售回笼的加快，也将缓解部分房企的资金压力。
从销售金额上来看，万科成为国内个单月销售过百亿的地产企业。保利地产8月实现签约金额68.42亿元，均创月度销售新高。另外，在香港上市的富力、龙湖、复地等大型开发商8月销售收入都飙升。
而根据记者的统计，房企的资金压力似乎并没有此前市场担心的那样紧张。这136家公司截至6月底的货币资金依然高达2028.72亿元，比年初微降1.4%，同比更是上涨了26.25%。而且一年内的短期借款达到840.21亿元，比年初增加了23.98%，和去年同期相比只增加了16.77%，均低于净利润的增长速度。
招商证券房地产分析师贾祖国认为，房地产板块整体而言货币资金较为充裕，预收账款保障性也较高，目前地产公司平均存货比率比2007年有所上升，但只要行业不会出现大拐点，房地产行业存货保持在资产的50%以上、权益的1.5倍以上是比较合理的。
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上市房企脱水：借款增六成负债率70%
88家公司每股经营现金流为负虽然在上半年，房地产上市公司整体营业收入及净利润均出现了同比增长，但房地产政策的趋紧，也令该行业总体的资产负债率升至67.79%，现金流指标也由正转负。
东兴证券行业房地产行业分析师郑闵钢在总结房地产半年报时指出，上半年房地产上市公司的变化是资金流出加大。虽然房地产上市公司在2009年的每股经营性现金流达到近十年状态，但截至6月，房地产上市公司的每股经营性现金流已创近几年同期负值。
借款同比增近六成来自Wind资讯的统计，以申万行业分类的135家房地产上市公司，总体资产负债率水平已达67.79%，较上年同期的63.94%上升了近4个百分点，较2009年年底的65.03%也上升了2.76个百分点。
而从“万保招金”四大上市房企的情况来看，其资产负债率水平也均处于较高水平。其中招商地产(18.72,-0.21,-1.11%)(000024.SZ)相对较低，也达61.30%，而保利地产(11.70,-0.13,-1.10%)(600048.SH)则高达76.77%，万科A(8.61,0.04,0.47%)(000002.SZ)和金地集团(6.49,-0.07,-1.07%)(600383.SH)的资产负债率也均接近了70%的水平。
根据郑闵钢在研报中的统计数据，135家上市公司的借款达3317亿元，同比增长56.46%，较2009年底增加了32.06%。其中，长期借款为2487亿元，同比增长76.26%，较2009年底增加了34.86%；短期借款为830亿元，同比增长16.90%，较2009年底增加了24.35%。
保利地产每股经营现金流-5.10元从现金流上看，经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量，截至6月底，房地产上市公司的每股经营性现金流为-0.70元，为近几年来同期负值。
数据显示，135家上市公司中，除了东方银星(8.12,-0.02,-0.25%)(600753.SH)每股经营现金流为0外，只有46家为正数，而其余88家均为负值。与此相对应，在上年同期，每股经营现金流出现负值的上市公司只有43家。
在每股经营现金流的负值排名中，保利地产更是以－5.10元排名最后，其上年同期这一数据为1.71元。而招商地产、金地集团以及万科A也均出现了较大的负值。
业内人士表示，按照上市房企目前的资产负债率水平，利率变动对开发商利润冲击很大，杠杆越高利润冲击越大。同时，开发贷40%今年年底到期，开发商面临一定的资金压力。
郑闵钢也在其研报中预计，今年四季度房地产开发企业的资金将明显趋紧，一方面将迫使企业加大促销力度；另一方面也将大大减弱开发企业提高商品房销售价格的过高期望；接下来的4个月，商品房销售活跃度将加大，销售价格波动也将加大，9、10月份销售价格的变化将对后市有很大的影响。
再融资暂停据Wind资讯统计，上市房企的再融资也几近停顿，今年上半年，除了通过重组转型为房地产企业的两家上市公司外，并无真正的再融资出现。
而在8月底国泰君安举办的地产行业论坛上，有业内人士指出，房地产企业融资方面，银行贷款仍处于房地产融资的主导地位，平均为60%左右；尽管融资方式开始多样化，但诸多融资渠道受约束也同时增加，企业融资难度和压力在增大。
同时，银行信贷向有保有压发展的趋势更加明显。“控制规模，优化结构，防范风险。”该人士指出，目前，个贷向自住靠拢，抑制投机；开发贷向优质企业靠拢，向西部和二、三线城市倾斜。土地储备贷款向财政收入好的地方倾斜。
对此，很多房企也开始寻找新的融资渠道。世茂股份(12.84,-0.22,-1.68%)(600823.SH)证券事务代表俞锋在上述论坛上表示，除了开发贷之外，公司还在尝试信托、买方信贷等新的融资渠道。另外，还在尝试经营性物业贷款，按评估价的70%发放，利率为基准利率，期限为5~10年。
招商地产财务总监黄培坤则表示，招商地产目前超过80%的有息负债为长期负债，且利率非常低。由于早在去年底公司就判断利率将处于上升的趋势，资金将趋于紧张，因此适时增加了大量的长期贷款，基本均在3~5年期以上的低利率长债。
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