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杨红旭:房价5月“地震”6月开拐

房地产门户房天下  作者:杨红旭   2010-06-11 10:08

编者按:此文章来源于房天下博客,文章内容仅为博主之观点。

对于我国的房地产市场而言,不仅没能迎来传统的“红五月”,反倒是送走了“黑五月”。昨日,国家统计局和发改委联合发布了月度房地产数据,过去的5月份,我国房地产市场行情逆转,堪称是“剧变”。

大家最关心的是房价,那么笔者就全方位解析一下房价吧。本文所指的是房价指数,也即经过抽样调查、测算而来的数据,以区别于成交均价。5月份,70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达12.4%,较上月减少0.4个百分点,这是自2009年6月出现正增长以来,次出现涨幅回落的情况。这就意味着今年4月份房价同比涨幅已经触顶,接下来没有任何悬念:这一增幅将继续回落,预计将持续到明年,而且必将出现负增长。同比指标跨度是一年,所以并不能很好的反映当前房价变化。


所以,还得重点关注房价环比变化,也即5月份与4月份的比较。5月份,70个大中城市房价环比涨幅为0.2%,涨幅比4月份缩小1.2个百分点,需要特别指出的是,自2005年有此统计指标以来,从来没出现过单月如此大的回落幅度,这是一个的动荡月份。有一点是确定的:6月份房价环比将由正增长逆转为负增长,也即房价真正出现拐点,将是2009年3月由负转正之后的,再一次“红盘变绿盘”。下半年,房价将会维持下跌态势。2008年8月开始的那轮下跌,持续了6个月,本轮下跌预计将持续到年底,明年则会出现“阴晴不定”或触底后小反弹的格局。

 2007年以来我国70个大中城市房价环比增幅走势


若按一二手房的分类,则5月份一手商品住宅销售价格上涨0.4%,而二手住宅销售价格首次出现环比下降0.4%。显而易见,二手房价格调整的速度领先于一手房,主要原因是二手房市场买卖双方皆散户,而一手房卖方是开发商,容易控制房源供应和房价,因此前者比后者的市场博弈更激烈。比如,当前上海一手住房和二手住房的网上可售量分别约为575万平米和1450万平米,分别比调控前增加了20%的50%,二手房抛售量大,降价压力自然也更大。随着恒大、万科、绿地等一批地产巨头的降价促销,一手房价格必将出现调整,预计6月份一手房价格也会步二手房价格后尘而下跌。

再以产品类型分析。5月份,经济适用房销售价格同比上涨1.4%,商品住宅销售价格同比上涨16.9%,普通住宅销售价格同比上涨16.3%,高档住宅销售价格上涨19.1%。由此可见,作为住障性住房,经济适用房价格基本稳定,而当前商品住宅价格却比去年5月明显上涨。

至于不同区域的行情。5月份,70个大中城市中房价出现环比下跌的,多属东部城市,比如杭州、南京、宁波、深圳、广州、海口等都出现了0.4-0.6%的跌幅。一线城市中的北京微跌0.1%,上海不涨也不跌。涨幅地区是东北,长春和沈阳分别上涨1.1%和1.2%。 

虽然5月份的房价总体上还在小涨,但却发生了质变,同比涨幅首次回落,二手房价格环比首次下跌。如果说4月份的数据还看不清趋势的话,那么5月数据已赤裸裸的指明房价正在步入下行通道。而一旦进入这一通道,则将是长达多月的“黑暗时间”。

房价地震,源于成交量剧降。5月份,商品房销售面积为0.68亿平方米,较4月份降低15.4%,亦低于去年0.78亿平方米的月度均值。东部一线城市和部分城二线城市下滑幅度更大,比如上海、北京、深圳等城市纯商品住宅成交量(剔除经济适用房)大降六七成。相对而言,中西部地区市场还算稳定。一线城市成交量降速实在太快,5月份属于一步跌到位,接下来不可能出现更大幅度的下滑,但在底部盘整的时间将会持续数月。预计2010年商品成交量将比2009年减少二成左右,类似2008年相比2007年。 

综上所述,5月楼市已出现惊人的变局。由此也证明,4月中旬开始的新一轮房地产调控“初战告捷”,只要维持这一势头,预计年底就能基本达到政策目标。接下来,政策将步入稳定期,而成交量和房价“大震”之后,还会“余震”不断。地产江湖何时太平?今年没指望了,明年则大有希望。

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